關(guān)于全市物業(yè)管理工作的報告
- 更新時間：2021-03-04 16:27:33
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工作報告
以下是為您推薦的《關(guān)于全市物業(yè)管理工作的報告》，希望能對您的工作、學(xué)習(xí)、生活有幫助，歡迎閱讀參考！
關(guān)于全市物業(yè)管理工作的報告第1篇
主席、副主席，各位委員：
感謝市政協(xié)和各位政協(xié)委員長期以來對我市物業(yè)管理工作的關(guān)心和支持。現(xiàn)向市政協(xié)第十三屆第五次會議報告我市近年來物業(yè)管理工作有關(guān)情況。請予審議。
一、物業(yè)管理概況
近年來，我市物業(yè)管理工作得到了長足的發(fā)展。至去年底，我市有資質(zhì)的物業(yè)管理公司216家，從業(yè)人員19800多人，已對920多個住宅小區(qū)（大樓、別墅區(qū)）實施了物業(yè)管理，總計面積5800萬平方米。尤其是2001年以來，物業(yè)管理面積平均每年以600萬平方米的增加速度快速拓展，至今中心城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率已達(dá)約85%,遠(yuǎn)高于全國城市物業(yè)管理平均覆蓋率38%的水平。物業(yè)管理使廣大業(yè)主得到了實惠，與未實施物業(yè)管理小區(qū)相比，臟、亂、差現(xiàn)象基本消除。物業(yè)管理的推行使小區(qū)環(huán)境整潔了、安全有序了、房屋修繕及時了、居民生活方便了、社區(qū)生活豐富了，同時也使管理小區(qū)的各類物業(yè)使用功能正常的運行，延長了使用壽命，并得到了保值、增值。目前,物業(yè)管理已被廣大市民普遍接受,“買房看物業(yè)”已成為購房者首選的重要條件，非物業(yè)小區(qū)的居民要求實施物業(yè)管理的呼聲也愈益強烈。物業(yè)管理在為小區(qū)業(yè)主創(chuàng)造整潔、有序、方便、舒適的生活居住環(huán)境的同時，也為創(chuàng)建文明社區(qū)、建設(shè)現(xiàn)代化國際大都市發(fā)揮了積極作用。
二、主要工作情況
圍繞著促進(jìn)物業(yè)管理水平的提高、群眾生活居住環(huán)境的改善及城市檔次品位的提升,近年來我們主要做好以下工作:
1、不斷完善物業(yè)管理法規(guī)體系，營造行業(yè)發(fā)展的社會環(huán)境
物業(yè)管理行業(yè)是一門新興行業(yè)，它是市場經(jīng)濟條件下房屋多元化的產(chǎn)物，有別于計劃經(jīng)濟體制下的傳統(tǒng)房屋管理。因此，首先要建章立制，用法律予以規(guī)范和制約。為此，我們在《關(guān)于市區(qū)住宅區(qū)推行物業(yè)管理的若干意見》的基礎(chǔ)上,草擬了《××市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》，并經(jīng)省人大常委會批準(zhǔn)于1999年2月1日起實施。為使我市《住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》得到順利貫徹，我市相繼出臺了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級管理暫行辦法》、《優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）考評辦法》和《業(yè)主委員會運作規(guī)程》等11個政策和規(guī)范性文件；在全國《物業(yè)管理條例》出臺后，我們結(jié)合《條例》制定了具有地方特色的《貫徹全國〈物業(yè)管理條例〉實施意見》等8個配套政策，其中對推行小區(qū)管理處主任負(fù)責(zé)制、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)建設(shè)單位簽訂前期服務(wù)合同協(xié)議等做出了明確規(guī)定。這些政策法規(guī)和規(guī)范性文件的制定與出臺改變了我市物業(yè)界無法可依的現(xiàn)狀，對引導(dǎo)和規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展起到了重要作用。
2、引入招投標(biāo)機制，創(chuàng)造公開、公正、公平的競爭環(huán)境
自2001年開始全市逐步推進(jìn)了物業(yè)管理招投標(biāo)工作。規(guī)定凡4萬平方米以上的住宅小區(qū)、3萬平方米以上的大樓必須實施前期物業(yè)管理招投標(biāo)。至今總計115個小區(qū)，總面積達(dá)887.49萬平方米推行招投標(biāo)，僅去年全市就有54個總計面積442萬平方米的小區(qū)（大樓）實行了招投標(biāo)。競爭機制的形成使物業(yè)管理企業(yè)強烈意識到管理服務(wù)不到位,將面臨著被市場所淘汰的結(jié)局，從而激發(fā)了物業(yè)管理企業(yè)對品牌效應(yīng)的內(nèi)在追求，促進(jìn)了市場的培育，物業(yè)管理的整體水平明顯提高。至今，全市已有18個小區(qū)（大樓）榮獲全國優(yōu)秀（示范）稱號。2001年至去年底，全市有47個小區(qū)（大樓）被評為市級優(yōu)秀（示范）小區(qū)。
3、整頓市場秩序，規(guī)范物業(yè)管理運作
近年來我們針對一些業(yè)主反映較突出的問題，如物業(yè)管理不到位，服務(wù)質(zhì)量差，亂收費和服務(wù)態(tài)度惡劣等問題，開展了兩次全市范圍的物業(yè)管理市場秩序?qū)ｍ椪D工作。為使專項整治“不走過場”扎實而有效地開展，我們設(shè)立了有專人負(fù)責(zé)的組織機構(gòu)，并召開了全市近250人參加的動員大會，就整頓的目的、范圍和重點等方面逐項提出了工作目標(biāo)與要求。同時，健全物業(yè)信訪投訴處理機制和反饋機制，要求物業(yè)管理企業(yè)對群眾反映的問題都要認(rèn)真核實及時辦理。整頓期間，處理群眾投訴500余件，對群眾的投訴我們做到事事有回音，件件有著落，督促各物業(yè)管理企業(yè)限期整改，期間對兩起較嚴(yán)重的違法事件我們進(jìn)行了全市通報及降級和取消企業(yè)資質(zhì)的處理。市場秩序?qū)ｍ椪D，使物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)態(tài)度得到改善，服務(wù)質(zhì)量不斷提高，不少小區(qū)（大樓）業(yè)主滿意率達(dá)到90%以上，物業(yè)管理的聲譽有較明顯的好轉(zhuǎn)。
4、倡導(dǎo)“誠信物業(yè)”，增強行業(yè)自律
2002年開始我們在全行業(yè)推行了“誠信在物業(yè)，服務(wù)千萬家”的誠信物業(yè)活動，并向廣大小區(qū)公示，廣泛接受業(yè)主的監(jiān)督。至今已有72個小區(qū)（大樓）參加誠信活動。并在繼續(xù)擴展。經(jīng)去年底檢查，“誠信物業(yè)”小區(qū)，業(yè)委會和社區(qū)居委會滿意率達(dá)96%以上，誠信意識在我市物業(yè)界得到逐步弘揚。去年，我市還在500多名物業(yè)管理處主任中評選出我市優(yōu)秀管理處主任35人將予通報表彰，使目前行業(yè)中正在開展的“比、學(xué)、趕、超”爭先創(chuàng)優(yōu)活動進(jìn)一步深入。不少物業(yè)管理企業(yè)在小區(qū)中開展的“坐堂制”和服務(wù)中心“站立制”一條龍服務(wù)及推行的人性化管理，貼近了業(yè)主的多元需要，貼緊了業(yè)主的心，使物業(yè)管理工作得到了廣大業(yè)主的理解和支持，為深化物業(yè)管理創(chuàng)造了良好的社會環(huán)境。如煙花鞭炮開禁后，全市物業(yè)管理企業(yè)為使廣大居民過一個歡樂、祥和的春節(jié)，年三十晚各企業(yè)的中層以上管理人員放棄與家人團聚的機會，深入到小區(qū)內(nèi)，與值班人員一道查看煙花鞭炮放后有無安全隱患，從而保證了我中心城區(qū)各物業(yè)管理小區(qū)無火災(zāi)事故的發(fā)生，同時不少物業(yè)管理人員從年初一凌晨3點起開始打掃煙花鞭炮放后的殘屑，使廣大居民在新年第一天便能看到整潔的環(huán)境。
5、實施老舊小區(qū)整治，改善廣大業(yè)主的居住環(huán)境
鑒于老舊小區(qū)整體環(huán)境與我市城市化推進(jìn)不相適應(yīng)，且居住的多數(shù)是弱勢群體。為使他們與新小區(qū)一樣分享到現(xiàn)代化大都市發(fā)展的成果，近年來，我們實施了老舊小區(qū)整治“實事工程”，并實行邊整治邊物業(yè)管理提前介入。這項工作的重點是做到小區(qū)內(nèi)有關(guān)設(shè)施的更新和功能的完善。整治內(nèi)容主要是：拆除違法建筑、更新路燈、修復(fù)破損道路、綠化的補缺和落實物業(yè)管理用房等工作。我們還不斷總結(jié)經(jīng)驗，進(jìn)一步提高整治質(zhì)量。2002年下半年開始采用彩色隔熱板進(jìn)行屋頂改造和試行屋頂“平改坡”工作，使整治的小區(qū)更加潔凈靚麗。2000年至今，市八區(qū)已整治老小區(qū)63個，總計面積1017萬平方米，直接受益住戶近12萬戶。這項“民心工程”得到了社會各界和群眾的普遍肯定和好評，老小區(qū)整治工作在美化城市中發(fā)揮了特殊作用。
6、積極投身于開展創(chuàng)建文明城市、衛(wèi)生城市活動中
近年來物業(yè)管理行業(yè)遵循“資源共享、各方聯(lián)動、協(xié)作互助、建設(shè)文明社區(qū)”的要求，積極投入社區(qū)建設(shè)，為創(chuàng)建文明社區(qū)做了大量工作。物業(yè)管理的16小時保潔制和24小時定期巡邏制的推行，使物業(yè)管理小區(qū)環(huán)境更加整潔，發(fā)案率大為降低，據(jù)××區(qū)公安分局的統(tǒng)計顯示，非物業(yè)小區(qū)與物業(yè)小區(qū)發(fā)案率為5：1，而2003年中××區(qū)有84個物業(yè)管理小區(qū)被列為“無刑案小區(qū)”。同時作為一個勞動密集型行業(yè)，物業(yè)管理崗位也成了社區(qū)再就業(yè)工作的一條渠道，現(xiàn)有近4000名下崗失業(yè)人員從事物業(yè)管理崗位工作，為政府排憂解難分擔(dān)了責(zé)任。此外物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)用房與社區(qū)共享，僅市三區(qū)供社區(qū)活動的物業(yè)用房就近1.5萬平方米，為社區(qū)工作開展構(gòu)筑了活動的平臺，同時還提供一定的人力、物力積極配合社區(qū)居委會在小區(qū)內(nèi)開展各類文娛活動，自行購藥積極投入滅“四害”活動，促進(jìn)了社區(qū)精神文明建設(shè)，因此社區(qū)建設(shè)工作搞的較好的如安琪社區(qū)、滄浪社區(qū)的居委會同志都講到社區(qū)工作離不開物業(yè)管理公司的配合和支持。
三、存在的矛盾、困難和問題
伴隨著物業(yè)管理的發(fā)展，我們也面臨著諸多矛盾、困難和問題，主要是：
1、市場機制還不完善，物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)過低，行業(yè)發(fā)展后勁缺乏
由于我市的物業(yè)管理是從計劃經(jīng)濟下傳統(tǒng)房屋管理轉(zhuǎn)變過來，因此不少業(yè)主長期以來的“國家分房、修房、我住房”的福利型住房消費意識根深蒂固，視物業(yè)管理為公益性事業(yè)，對有償服務(wù)還很不適應(yīng)，“要服務(wù)、少付錢或不付錢”現(xiàn)象屢屢發(fā)生，有的小區(qū)收費率幾年來徘徊在30%左右，嚴(yán)重挫傷了物業(yè)管理企業(yè)的工作積極性；其次，我市的物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)也同市場經(jīng)濟要求和行業(yè)發(fā)展需求有一定的差距，目前我市三區(qū)2001年以來新建的普通住宅小區(qū)收費標(biāo)準(zhǔn)平均為0.4元/平方米/月；而98年以前建成的住宅小區(qū)更低，平均僅為0.15-0.2元/平方米/月。這一收費標(biāo)準(zhǔn)與目前上海、廣州同樣小區(qū)相比差距近一倍，致使多數(shù)物業(yè)管理小區(qū)經(jīng)費處與虧損狀態(tài)，企業(yè)發(fā)展缺乏后勁，物業(yè)管理服務(wù)步履艱難。
2、作為新興行業(yè)，職責(zé)尚需進(jìn)一步理順
作為新興行業(yè)，法律法規(guī)體系雖已建立，但部門間的工作職責(zé)還需進(jìn)一步理順。目前，我市《小區(qū)物業(yè)管理條例》規(guī)定的市政、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)有償委托事宜，尚未妥善解決，致使物業(yè)管理代人勞作，更加重了物業(yè)管理自身經(jīng)費負(fù)擔(dān)。同時，國家《物業(yè)管理條例》規(guī)定的供水、供電、供熱等單位應(yīng)向最終用戶收費的問題，有關(guān)部門也沒有認(rèn)真貫徹，致使物業(yè)管理企業(yè)無償代收的現(xiàn)象仍然存在，且水電費差額還需物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)，這很不合理。此外，物業(yè)管理小區(qū)的違法搭建、破墻開門、車輛停放、快餐經(jīng)營等問題，按照有關(guān)職能宜由城管、規(guī)劃、環(huán)保、工商、房管、公安等部門依法處理。但由于一些法規(guī)的交叉，出現(xiàn)互相推諉現(xiàn)象，使物業(yè)企業(yè)在管理過程中，遇到這類問題得不到有力支持和及時解決，造成小區(qū)管理難度大大增加。
3、商品房維修資金尚未建立，尤其是帶電梯的小高層、高層住宅的電梯維修資金及小區(qū)技防設(shè)施的更新資金尚未建立
若干年后這些設(shè)施的維修更新少則幾十萬元多則上百萬元，業(yè)主將不堪重負(fù)，更會影響長效管理并將導(dǎo)致物業(yè)管理退出。
4、物業(yè)管理從業(yè)人員整體素質(zhì)不高，管理手段落后，服務(wù)離業(yè)主要求尚有差距
我市物業(yè)管理起步較晚，目前物業(yè)管理專業(yè)人才的培養(yǎng)還跟不上形勢發(fā)展的需要，而企業(yè)虧損又難以引進(jìn)人才，致使善管理、懂技術(shù)的專業(yè)人才緊缺。現(xiàn)在我們這支隊伍，3千多名管理人員中，多數(shù)為企事業(yè)單位下崗分流人員、退伍軍人和農(nóng)村剩余勞動力，一般為初、高中學(xué)歷。因此，要較好的勝任物業(yè)管理工作尚有較大距離。同時，由于現(xiàn)行的物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)低，物業(yè)管理中收費難、收費率低，致使70%左右的物業(yè)公司綜合實力較弱，缺乏發(fā)展后勁，也造成了不少物業(yè)管理企業(yè)管理辦法和管理手段還處于較落后狀態(tài)，整體水平不高。此外也有部分從業(yè)人員感到物業(yè)管理地位偏低，以致缺乏以人為本、敬業(yè)愛崗精神，導(dǎo)致服務(wù)不規(guī)范，侵犯業(yè)主權(quán)益現(xiàn)象時有發(fā)生，致使整體服務(wù)質(zhì)量不盡如人意。這些成為了我市物業(yè)管理工作進(jìn)一步發(fā)展的“瓶頸”。
四、下步工作打算和若干建議
1、進(jìn)一步完善物業(yè)管理法律法規(guī)體系，健全市場競爭機制
我們將以全國物業(yè)管理條例出臺為契機，結(jié)合近幾年我市物業(yè)管理運作較成功和成熟的經(jīng)驗，修訂我市物業(yè)管理條例，使之更具地方特色和操作性；其次，實行市區(qū)兩級主管部門組織的物業(yè)管理招投標(biāo)制度，建立全市范圍內(nèi)的專家評委庫，實施品牌物業(yè)在招投標(biāo)中的傾斜優(yōu)惠政策，使物業(yè)管理企業(yè)在“公開、公平、公正”的市場競爭中不斷完善自我，提高自身競爭力，促進(jìn)物業(yè)管理市場趨向規(guī)范化；其三，進(jìn)一步加大行業(yè)誠信服務(wù)工作力度，建立物業(yè)管理企業(yè)在招投標(biāo)中承諾中的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)核查制，以提高我市的物業(yè)管理整體服務(wù)水平。
2、建立新的物業(yè)管理收費機制，實行分檔管理、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價
我們將配合市物價管理部門做好物業(yè)管理成本核算工作，編制物業(yè)管理用工定額，使物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)逐步貼近市場價值。同時制定我市的等級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，使收費與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有機結(jié)合起來，讓業(yè)主根據(jù)自身的消費水平和消費需求來選擇相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)，滿足不同層次的服務(wù)需求。
3，加強規(guī)范化建設(shè)，不斷提高物業(yè)管理整體水平
我們在強化自身建設(shè)方面將繼續(xù)抓好宣傳教育，牢固樹立從業(yè)人員的以人為本、愛崗敬業(yè)精神，加強物業(yè)管理市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鳌＿M(jìn)一步開展“比、學(xué)、趕、超”爭先創(chuàng)優(yōu)活動。強化財務(wù)監(jiān)督措施以提高物業(yè)管理收支透明度，保證居民所繳的費用用到實處。同時還將加強培訓(xùn)工作，提高從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。加大考核力度，促進(jìn)管理服務(wù)的進(jìn)一步規(guī)范。并將實施小區(qū)管理處主任責(zé)任制和上崗任職資格考試制，使每個物業(yè)管理項目在稱職的管理處主任管理下物業(yè)管理順利開展工作，為廣大的業(yè)主提供滿意的服務(wù)。
4、發(fā)揮業(yè)主大會作用，做好業(yè)主自治工作
為了充分發(fā)揮業(yè)主的自治作用，我們將首先做好實施物業(yè)管理兩年以上，還未成立業(yè)主管委會的小區(qū)業(yè)委會評選工作；其次開展業(yè)委會成員培訓(xùn)工作，使業(yè)主管委會既能代表業(yè)主利益，又能依法自治；第三，對那些不按法律有關(guān)規(guī)定操作的行為，我們將以指導(dǎo)和監(jiān)督，并予以制止和糾正，從源頭上制止物業(yè)管理糾紛的產(chǎn)生和增多。
5、采取措施逐步解決“停車難”問題，建立良好的小區(qū)公共秩序
隨著群眾生活水平的提高，近年來我市私家車數(shù)量急劇增加，小區(qū)停車難問題日益突出。為妥善解決這一社會經(jīng)濟發(fā)展過程中出現(xiàn)的難題，我們擬將采取：一是對以后新建的樓盤，以高起點、高標(biāo)準(zhǔn)出發(fā)，提高停車指標(biāo)，眼光放遠(yuǎn)，指標(biāo)做足，不留或少留遺憾；其次，對已建成小區(qū)我們將通過規(guī)范管理，挖掘內(nèi)部潛力并引進(jìn)現(xiàn)代化的管理手段，以彌補停車位的不足，即通過物業(yè)公司對小區(qū)道路的合理排位，確定行車路線，阻止亂停放現(xiàn)象，以提高車位的利用率，將出租改為他用的車庫一律恢復(fù)原有使用功能，以增加車位量，同時引進(jìn)室外立體式車庫盡量彌補小區(qū)車位的不足。同時也建議交警進(jìn)社區(qū)，指導(dǎo)和幫助物業(yè)管理企業(yè)制止車輛亂停放及有條件的允許一些車輛確實過多的小區(qū)在小區(qū)外圍道路上夜間劃線停車。小區(qū)“停車難”問題不是地方問題，而是全國普遍性問題，其形成具有一定的歷史原因，且要妥善解決涉及到的各方各面，需要全社會的共同努力，為此我們將積極引進(jìn)外地成功的做法，最大限度地解決小區(qū)停車難的問題。
6、目前我市物業(yè)管理正處于粗放型到規(guī)范化發(fā)展的過渡階段，更需要全社會為物業(yè)管理行業(yè)營造相對良好的經(jīng)營環(huán)境
建議工商、稅務(wù)、財政、勞動等政府職能部門，在制定具體政策時，能多考慮目前物業(yè)管理的實際困難，在政策上給與傾斜和照顧。如稅務(wù)部門繼續(xù)減免物業(yè)管理收入的營業(yè)稅（近幾年市財稅部門在營業(yè)稅減免方面已給予很大的政策支持）；勞動部門能考慮物業(yè)管理企業(yè)的“三金”操作問題；對98年前交付使用的并已實施物業(yè)管理的老小區(qū)采取適當(dāng)?shù)慕?jīng)費補助辦法等。以多方面為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造經(jīng)營條件，幫助走出困境。
主席、副主席和各位委員：我市物業(yè)管理一直來得到市政協(xié)的精心指導(dǎo)和大力支持，在此我代表行業(yè)主管部門再次向你們表示感謝。我們殷切地期望待各位領(lǐng)導(dǎo)和同志們今后一如既往地關(guān)心、愛護我市物業(yè)管理這一新生事物，扶植它茁壯成長，使物業(yè)管理在進(jìn)一步改善廣大業(yè)主的居住質(zhì)量和創(chuàng)建現(xiàn)代化港城文明建設(shè)中作出更大的貢獻(xiàn)。
謝謝大家
關(guān)于全市物業(yè)管理工作的報告第2篇
近年來，隨著改革開放和我市經(jīng)濟的迅速發(fā)展，物業(yè)管理作為城市管理的一種新形式和市場經(jīng)濟的新興服務(wù)產(chǎn)業(yè)，在我市經(jīng)歷了從無到有，從小到大的發(fā)展過程，全市物業(yè)管理覆蓋面不斷擴大，行業(yè)發(fā)展初具規(guī)模，居民物業(yè)管理意識普遍增強，業(yè)主自主管理機制和物業(yè)服務(wù)市場競爭機制逐步建立，呈現(xiàn)出較好的發(fā)展勢頭。
一、我市推行物業(yè)管理的基本情況
作為物業(yè)管理行業(yè)的行政主管部門，在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，一直把推進(jìn)物業(yè)管理，作為全局一項重點來抓。面對物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展較快，法規(guī)制度不健全，運行困難較多等實際，我局制定了“建好機制、健全法制、抓好整治、搞好扶持”的物業(yè)管理總體思路。圍繞這樣的思路，我們積極做好各項，推動物業(yè)管理行業(yè)整體發(fā)展水平的不斷提高。
（一）物業(yè)管理領(lǐng)域不斷擴展，物業(yè)管理覆蓋面不斷加大。
10多年來，我市的物業(yè)管理從無到有，從摸索試點到穩(wěn)步發(fā)展，管理對象從單一的新建住宅小區(qū)發(fā)展到辦公樓、學(xué)校等各類物業(yè)，形成了包括房屋及相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護、小區(qū)環(huán)境保潔、安全維護、綠化管養(yǎng)、生活服務(wù)、物業(yè)中介等配套服務(wù)。截止目前，我市已有物業(yè)管理企業(yè)18家，從業(yè)人員約400人，管理項目30個，總建筑面積152.27萬平方米，業(yè)主委員會共成立4家，全市物業(yè)管理覆蓋率已達(dá)50％。在這些管理項目中，榮獲物業(yè)管理市級優(yōu)秀稱號的5個。
（二）依法行政，新建小區(qū)全面實行了物業(yè)管理新體制
按照新建住宅區(qū)物業(yè)管理一步到位的思路，2001年之后的新建住宅小區(qū)，全面推行了物業(yè)管理前期介入和承接驗收制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房預(yù)售前制定物業(yè)管理方案，及時選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，并嚴(yán)格按照規(guī)定程序做好物業(yè)項目的接管驗收，對于不符合條件的，一律不準(zhǔn)交付使用，杜絕了由于物業(yè)配套設(shè)施建設(shè)不規(guī)范，給日后的物業(yè)管理帶來矛盾與隱患。由此，長期存在的“重建設(shè)、輕管理”的觀念，逐步得到扭轉(zhuǎn)。近年來，新建交付使用的×××小區(qū)、×××小區(qū)、×××小區(qū)等一批住宅小區(qū)的物業(yè)管理上手快、效果好，得到了廣大市民的認(rèn)可。
（三）發(fā)揮職能，物業(yè)管理在老舊小區(qū)和家屬區(qū)逐步推行
我市舊小區(qū)和家屬區(qū)存在比較突出的問題是建管脫節(jié)，臟、亂、差，由于過去政策或監(jiān)管方面的漏洞，舊小區(qū)普遍存在用電、污水排放、道路、綠化、供暖、路燈、垃圾設(shè)施不完善等問題，對實施物業(yè)管理帶來了很大阻力。為把小區(qū)引為物業(yè)管理的軌道，近年來，我局以完善小區(qū)配套為突破口，一方面通過多種渠道籌措資金，一方面積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門對部分舊小區(qū)用電、供暖、綠化、道路、排水、垃圾設(shè)施等進(jìn)行整治，改善了居民的居住環(huán)境，提高了居民的生活質(zhì)量，化解了物業(yè)管理中存在的各種問題和矛盾，收到了較好的效果，使物業(yè)管理，逐步被更多的市民所接受。
（四）加大監(jiān)督力度，物業(yè)管理市場秩序進(jìn)一步規(guī)范
在發(fā)揮市場作用的同時，我局依法加大監(jiān)管力度，依法查處物業(yè)管理活動中的違法規(guī)行為，保證了公平競爭的市場環(huán)境。一是加強對物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)和從業(yè)人員的管理，建立了物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度，嚴(yán)格按規(guī)定申報、審批資質(zhì)等級；二是完善了物業(yè)管理企業(yè)信用檔案體系建設(shè)，建立了全市物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員檔案，將有關(guān)部門和執(zhí)法機構(gòu)對物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員的處罰決定、不良行為記錄和履行合同情況及時記入信用檔案，并及時向社會公布，發(fā)揮信用約束和失信懲戒的作用，規(guī)范了市場主體行為。三是強化了物業(yè)管理人員持證上崗管理，組織人員積極參加上級舉辦的物業(yè)管理培訓(xùn)班，目前全市持證上崗人員達(dá)65人，占全部從業(yè)人員的20以上，初步形成專業(yè)化的物管隊伍。四是積極開展達(dá)標(biāo)評優(yōu)活動，根據(jù)上級部署，認(rèn)真抓了項目的申報，先后有×××住宅小區(qū)、×××小區(qū)等五個住宅小區(qū)獲市級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)稱號。
二、我市物業(yè)管理面臨的困難與問題
物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，是城市管理的重要組成部分；物業(yè)管理服務(wù)是市場經(jīng)濟社會中的一種新型商品。隨著城市建設(shè)的發(fā)展和國民經(jīng)濟、人民生活需求的增長，物業(yè)管理面臨著新的挑戰(zhàn)，新老體制、新老觀念交替過程中的許多問題逐漸暴露。直接或間接地制約著行業(yè)的健康發(fā)展。
一是公眾對物業(yè)管理認(rèn)識不足，舊觀念轉(zhuǎn)變難。不少單位和業(yè)主沒有充分認(rèn)識到推行物業(yè)管理的重要性和緊迫性，習(xí)慣于按過去行政性管理的模式運作，一些業(yè)主在交費時往往與單位家屬院福利管理模式相比較，該交的不交，不愿交，交了心理不平衡，使物業(yè)公司難以管理，造成公司與業(yè)主關(guān)系緊張。
二是一些歷史遺留小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低、規(guī)模小、基礎(chǔ)設(shè)施不配套，無物業(yè)管理、社區(qū)管理辦公用房，由于缺少資金投入和相關(guān)政策的支持，致使物業(yè)管理“先天不足”，失去了物業(yè)管理的基本條件，舊住宅小區(qū)仍是物業(yè)管理的薄弱環(huán)節(jié)。
三是物業(yè)管理的改革有待深化。部分企業(yè)內(nèi)部制度不健全，競爭機制沒有形成，誰建設(shè)、誰管理的現(xiàn)象依然存在，沒有按社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制運行。
四是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)水平偏低，存在著服務(wù)不到位、收費與服務(wù)不相符、“只收費、不服務(wù)”或“多收費、少服務(wù)”的現(xiàn)象，不適應(yīng)業(yè)主之需要。一些管理企業(yè)管理不規(guī)范、不到位、居民意見大。
五是業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立、組成、運作等缺少監(jiān)督和制約，有的小區(qū)很難產(chǎn)生業(yè)主委員會或推選出樓長。有的業(yè)主委員會不能真正代表業(yè)主利益，甚至損害業(yè)主的共同利益，影響和制約了物業(yè)管理的推廣和發(fā)展。
六是住房維修基金的收繳還處于起步階段，新建商品住房出售后的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金，在銷房時沒有向購房者收取，使得銷售后的維修管理得不到保障。物業(yè)公司進(jìn)行大修、更新、改造向小區(qū)居民收費，居民又不理解，還往往被投訴為亂收費。
三、今后物業(yè)管理的重點
當(dāng)前，物業(yè)管理面臨著許多的問題和挑戰(zhàn)，也存在著巨大的行業(yè)發(fā)展空間。只有充分發(fā)揮好政府調(diào)控和市場調(diào)節(jié)這兩只“手”的作用，才能從整體上提高我市物業(yè)管理的水平。
（一）加強業(yè)主大會組建的指導(dǎo)監(jiān)督、加快建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制。做好成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會、制訂業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則等，明確業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，實施物業(yè)管理，明確業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)，明確業(yè)主大會、業(yè)主委員會履行的各自職責(zé)，維護業(yè)主正當(dāng)權(quán)益，引導(dǎo)業(yè)主履行義務(wù)，監(jiān)督企業(yè)合法經(jīng)營。
（二）健全管理機制，規(guī)范物業(yè)管理配套設(shè)施建設(shè)和驗收。積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門，通過出臺相關(guān)文件，明確了物業(yè)管理配套設(shè)施規(guī)劃、建設(shè)的具體要求，以及物業(yè)行政主管部門參與前期規(guī)劃方案的審定。從項目的審批、規(guī)劃設(shè)計方案的審定、建設(shè)、驗收等各個環(huán)節(jié)，加強對物業(yè)管理配套設(shè)施的管理，力爭從源頭上杜絕由于物業(yè)管理配套設(shè)施建設(shè)與管理不規(guī)范所帶來的糾紛和矛盾，從而促進(jìn)我市物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。
（三）積極創(chuàng)造條件，開展老舊小區(qū)的綜合整治。老小區(qū)整治是解決歷史遺留問題，也是政府實踐“三個代表”的具體體現(xiàn)，其最終目的是改善城區(qū)居民的居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量。應(yīng)統(tǒng)一思想，將立足點放到為民辦事、為民造福上來，共同做好老小區(qū)整治與轉(zhuǎn)軌。
建議將老小區(qū)環(huán)境整治、專項整治、配套設(shè)施整治聯(lián)合同步實施；由市政府成立專門的領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)，設(shè)立專項經(jīng)費，由各相關(guān)部門按各自管理的'職責(zé)實施專項整治，先行解決大環(huán)境與大配套等問題，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行小區(qū)環(huán)境整治。通過聯(lián)合整治，提高整治力度，解決各類難點熱點問題；在轉(zhuǎn)制條件的創(chuàng)立上，做好老小區(qū)原有公建配套設(shè)施的騰退，調(diào)整、回購，補建，創(chuàng)造條件，全面推行物業(yè)管理。
（四）加強對物業(yè)收費的監(jiān)督，盡快建立“質(zhì)價相符”的服務(wù)收費機制。認(rèn)真貫徹《物業(yè)管理收費管理辦法》，結(jié)合我市實際，會同有關(guān)部門制定《物業(yè)管理收費實施細(xì)則》，建立“分等定級、質(zhì)價相符”的物業(yè)管理收費機制，加強對物業(yè)收費的監(jiān)督檢查力度，對違規(guī)收費及收費不規(guī)范的行為，發(fā)現(xiàn)一起查處一起，維護業(yè)主的合法權(quán)益不受侵害。
（五）引入競爭機制，大力推行物業(yè)管理項目的招投標(biāo)。通過優(yōu)勝劣汰，促進(jìn)管理水平的提高。一是按“分業(yè)經(jīng)營”的原則，打破自建自管的體制，引導(dǎo)物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)分業(yè)經(jīng)營，改變以前存在的誰建設(shè)、誰管理、介入過晚、建管脫節(jié)的問題；二是在前期物業(yè)管理活動中，按照國家有關(guān)規(guī)定強制實行招投標(biāo)制度。由開發(fā)建設(shè)單位通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。通過市場運作，引導(dǎo)扶植規(guī)模化經(jīng)營，推出一批規(guī)模大、機制新、效益好、信譽高、實力強的物業(yè)管理企業(yè)，創(chuàng)品牌、樹名牌，帶動物業(yè)管理市場的活躍和發(fā)展；三是提倡規(guī)模化建設(shè)，嚴(yán)格按照綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則，嚴(yán)禁小規(guī)模亂搭亂建的行為，通過上規(guī)模、上品質(zhì)的項目建設(shè)，為后續(xù)管理奠定規(guī)模化經(jīng)營的基礎(chǔ)；四是規(guī)范業(yè)主自治管理行為，充分發(fā)揮其在自治管理中的作用；五是繼續(xù)開展?fàn)巹?chuàng)安全文明小區(qū)活動，同時鼓勵和推行物業(yè)管理企業(yè)通過質(zhì)量體系認(rèn)證，規(guī)范企業(yè)運作，樹立企業(yè)形象，以高素質(zhì)的隊伍和人才、嚴(yán)格的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)獲得市場競爭優(yōu)勢。
（六）加快建立房屋維修基金制度，完善住房售后維修保障體系。認(rèn)真按照建委和財政局聯(lián)合下發(fā)的《住宅公共部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定，按照業(yè)主所有、專戶儲存、專款專用、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則，以新建商品住宅和已售公房為重點，加快在我市建立住房專項維修基金制度，并加強監(jiān)管，健全維修基金管理的各項制度，明確管理人員的崗位職責(zé)和管理權(quán)限，切實收好、管好、用好這筆資金。逐漸形成“基金依法交，問題有人管，故障有人修，設(shè)備有人換，物業(yè)質(zhì)量優(yōu)，生活環(huán)境好”的良好局面。
關(guān)于全市物業(yè)管理工作的報告第3篇
隨著我市城市化進(jìn)程的不斷加快，被征地農(nóng)民不斷增多，農(nóng)民回建房作為解決失地農(nóng)民住房問題的有效方式，規(guī)模不斷增大，數(shù)量不斷增多，而農(nóng)民回建房小區(qū)作為一種新型的小區(qū)，存在的問題特別是物業(yè)管理方面的問題也越來越突出。農(nóng)民回建房小區(qū)管理問題事關(guān)農(nóng)民切身利益，事關(guān)農(nóng)村穩(wěn)定和城市發(fā)展大局。為推進(jìn)我區(qū)“宜居創(chuàng)業(yè)城區(qū)”建設(shè)，使拆遷農(nóng)民真正得以安居樂業(yè)，推動城市建設(shè)和發(fā)展，區(qū)政協(xié)組成專題調(diào)研組，于2010年5月11日—12日，對我區(qū)農(nóng)民回建房小區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行了一次調(diào)研，現(xiàn)將有關(guān)情況報告如下：
一、
我區(qū)農(nóng)民回建房小區(qū)的基本情況
轄區(qū)現(xiàn)有農(nóng)民回建房小區(qū)5個（其中，窯埠村4個，河?xùn)|村1個），共安置住戶1276戶，人口3770人。其中面積最大的是河?xùn)|村的東祥福苑小區(qū)，共有居民650戶。面積最小的是窯埠村的桂中新都小區(qū)，共有居民66戶。小區(qū)均未成立業(yè)主委員會，沒有物業(yè)管理機構(gòu)入駐管理。
在建小區(qū)3個，分別為靜蘭獨秀苑、窯埠皇娘山小苑、窯埠古鎮(zhèn)小區(qū)。
我區(qū)農(nóng)民回建房小區(qū)都處于市區(qū)內(nèi)，有的還在市區(qū)比較中心的位置。近年建成的小區(qū)配套建設(shè)情況一般都比較好，綠化環(huán)境及道路建設(shè)程度也較高，小區(qū)面積都較大，配套有休閑場地上，在建筑質(zhì)量上也有較大的提高，小區(qū)公建配套建設(shè)也逐步接近中檔商品房水平。如東祥福苑小區(qū)的配套建設(shè)就比較好，正在建設(shè)中的小區(qū)情況更好。
二、
我區(qū)農(nóng)民回建房小區(qū)存在的主要問題
此次調(diào)研采取召開街道（社區(qū)）干部、小區(qū)居民代表、有關(guān)職能部門
負(fù)責(zé)人座談會以及發(fā)放調(diào)查問卷、實地查看等方式進(jìn)行。從調(diào)研情況看，目前我區(qū)農(nóng)民回建房小區(qū)主要存在以下幾方面的問題：
1、農(nóng)民參與物管的意識淡薄，小區(qū)臟亂差現(xiàn)象嚴(yán)重。在實地走訪中我
們發(fā)現(xiàn)，小區(qū)住戶大多沒有固定經(jīng)濟來源，由于農(nóng)民回建房開發(fā)的特殊性和被拆遷農(nóng)民集中居住的被動性，加上受原農(nóng)村住房觀念及生活習(xí)慣的影響，以及小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面的“硬傷”，造成住戶對交物業(yè)管理費用有抵觸情緒，甚至每月幾元錢的垃圾清運費也不愿意交，更不用說收取物業(yè)管理費了。由于缺乏保潔員、保安以及綠化人員等，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生差，失竊現(xiàn)象時有發(fā)生。除個別小區(qū)砌有圍墻，聘有門衛(wèi)看門外，大多小區(qū)是敞開式，無“管”無“理”。即使個別小區(qū)有管理人員，也是臨時管理，基本只能做些協(xié)調(diào)、協(xié)助工作。農(nóng)民住戶的消費意識沒有確定，表現(xiàn)在只要求“權(quán)利”不愿履行“義務(wù)”，沒有公共區(qū)域的意識，各人自掃門前雪，不管他人瓦上霜，甚至有農(nóng)民利用小區(qū)綠地種菜種莊稼，嚴(yán)重影響小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，也阻礙了農(nóng)民自身生活質(zhì)量的提高。
2、基礎(chǔ)設(shè)施配套不全，小區(qū)品質(zhì)不高。我區(qū)農(nóng)民回建房小區(qū)大多建于本世紀(jì)初，當(dāng)時由于時間倉促，規(guī)劃建設(shè)滯后，檔次不高，手續(xù)不全，驗收不到位，建筑質(zhì)量和配套設(shè)施存在不同程度的隱患，公共基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)不夠，安全技防設(shè)施缺損。由于種種原因，小區(qū)住戶雖然入住多年，但房產(chǎn)證、土地證卻遲遲未能辦理。
3、農(nóng)民回建房小區(qū)物業(yè)管理的模式有待摸索。物業(yè)管理是市場經(jīng)濟下的新興服務(wù)產(chǎn)業(yè)，而農(nóng)民回建房的物業(yè)管理，更是新中之新。我市物業(yè)管理的法律依據(jù)到目前為止，主要是國務(wù)院2003年第379號令的《物業(yè)管理條例》和《廣西物業(yè)管理條例》及柳州市針對物業(yè)管理相應(yīng)出臺的物業(yè)服務(wù)、收費標(biāo)準(zhǔn)。這些法律法規(guī)雖然適用于所有的新建住宅區(qū)，但在實際運作過程中一般是指商品房，而農(nóng)民回建房作為一個特殊的類型，它既不同于自建房，也不同于商品房，就是與相關(guān)性質(zhì)的經(jīng)濟適用房也不同，這就決定了實行物業(yè)管理的依據(jù)不足，存在法律空白。目前就全國而言，農(nóng)民回建房的物業(yè)管理也都是在摸索、探討之中。
三、對農(nóng)民回建房小區(qū)物業(yè)管理問題的幾點建議
1、加大宣傳力度，引導(dǎo)業(yè)主樹立文明公共意識。要結(jié)合社會主義新農(nóng)村建設(shè)的要求，圍繞人的全面發(fā)展，加強對廣大農(nóng)民的環(huán)境意識、衛(wèi)生意識、民生法制意識等內(nèi)容的宣傳教育，圍繞創(chuàng)國家衛(wèi)生城、文明村（小區(qū)），廣泛開展社會公德、家庭美德教育，破除陳規(guī)陋習(xí)，整體提高農(nóng)民思想道德素質(zhì)。隨著物權(quán)法的出臺，房屋私有權(quán)的保護和用益進(jìn)一步走向規(guī)范化和法制化時代。我們應(yīng)借此機會，進(jìn)行大張旗鼓地宣傳，進(jìn)行全面正確地引導(dǎo)，讓社會各方面都來關(guān)心、理解房屋的保護與用益，引導(dǎo)百姓樹立正確的消費意識。喚起大家對“小區(qū)是我家，管理靠大家”的參與意識。在宣傳集中居住的優(yōu)勢及物業(yè)管理帶來的環(huán)境變化和提高生活品質(zhì)的前提下，逐步讓小區(qū)居民樹立城市意識，即現(xiàn)代文明中權(quán)利、義務(wù)的統(tǒng)一，弘揚社會主義新風(fēng)尚，促進(jìn)物質(zhì)、精神文明協(xié)調(diào)發(fā)展和人與自然和諧發(fā)展。
2、積極發(fā)展農(nóng)民回建房小區(qū)物業(yè)管理，加快物業(yè)管理市場進(jìn)程
（1）盡快成立小區(qū)業(yè)主委員會。據(jù)調(diào)查，農(nóng)民回建房小區(qū)住戶由于大多數(shù)是失地農(nóng)民，很多沒有就業(yè)出路和經(jīng)濟收入，雖然希望小區(qū)能成立物業(yè)管理，但又表示難以承受較高額的物管費。從調(diào)研情況看，大多數(shù)農(nóng)民住戶希望自主管理，在本小區(qū)住戶中選拔物管人員成立物管公司，既解決就業(yè)問題，又降低物管成本。因此，我們建議，各相關(guān)街道應(yīng)組織各村委協(xié)調(diào)發(fā)動小區(qū)住戶盡快成立小區(qū)業(yè)主委員會，在此基礎(chǔ)上盡快成立或引入小區(qū)物業(yè)管理機構(gòu)，行使業(yè)主委員會管理職責(zé)，并加強對機構(gòu)的監(jiān)督，使小區(qū)物業(yè)管理正常有序地開展。同時，要組織對業(yè)主委員會成員的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，通過學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，使業(yè)主委員會和物業(yè)管理人員各方自覺遵守各項規(guī)定，共同依法辦事、照章行事，在維護業(yè)主合法權(quán)益、促進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理、推進(jìn)小區(qū)文明建設(shè)中發(fā)揮應(yīng)有的作用。
（2）盡快組建物業(yè)組織，落實物業(yè)管理。有無物業(yè)管理，是農(nóng)民集中居住后是否快樂安康的關(guān)鍵因素。區(qū)建設(shè)部門應(yīng)責(zé)成各相關(guān)街道辦事處，組織協(xié)調(diào)各村委，根據(jù)各村小區(qū)建設(shè)情況，以村委為單位成立統(tǒng)一的物管處，或成立物業(yè)公司，實行封閉式小區(qū)管理。可在尊重絕大多數(shù)住戶或居民代表意見的基礎(chǔ)上，在本小區(qū)居民中聘用管理人員，這樣，既可降低管理費用，又解決失地農(nóng)民就業(yè)問題。同時，這些人熟悉小區(qū)居民情況，在居民中有一定威信，可提高工作效率。
（3）拓寬物業(yè)管理資金來源渠道。根據(jù)農(nóng)民回建房小區(qū)的實際情況以及小區(qū)住戶的意愿，可采取村委出資+小區(qū)門面、車庫租金等+小區(qū)居民交納物管費這三個途徑獲取物業(yè)管理費用。引導(dǎo)小區(qū)居民樹立正確的消費意識，確立付費服務(wù)的觀念。可以先從出租戶中收取治安聯(lián)防費和每戶5元的垃圾清運費入手（這兩種收費村民都有基礎(chǔ)，也容易讓人接受）。通過幾年的過渡，逐步實現(xiàn)物業(yè)收費，減輕村委負(fù)擔(dān)，最后完全融入市場化的一體管理。
3、重視并協(xié)調(diào)相關(guān)部門完善手續(xù)積極辦好兩證。目前，最早入住的農(nóng)民回建房已超過5年，但房產(chǎn)證、土地證卻遲遲無法辦理，失信于民，也是各類矛盾的焦點，這對于當(dāng)前正在大力推進(jìn)的征地拆遷工作存在負(fù)面影響。建議政府對此問題予以重視，積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門，完善手續(xù)，并對今后公共部位的修理作出承諾，還信于民。
4、積極開拓農(nóng)村物業(yè)管理市場，努力探索符合農(nóng)村特點的物業(yè)管理運作模式。近幾年，隨著我國城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)工作的逐步推進(jìn)，小城鎮(zhèn)和農(nóng)村的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)逐步得到改善，產(chǎn)生了對物業(yè)管理的需求。廣東率先在東莞的農(nóng)村實施物業(yè)管理，深圳市政府在全市推進(jìn)“村改居”小區(qū)物業(yè)管理，成都市政府在農(nóng)民集中居住區(qū)全面引進(jìn)物業(yè)管理新體制，收到了較好的效果，展現(xiàn)出物業(yè)管理在城市化過程的新農(nóng)建設(shè)中的強大滲透力。為改善農(nóng)村生產(chǎn)生活條件，讓農(nóng)村人民擁有一個幸福美好的生活家園，讓農(nóng)民享受到改革開放以來物業(yè)管理發(fā)展的成果，建議有實力的物業(yè)管理企業(yè)在做大做強的同時，高度關(guān)注農(nóng)村物業(yè)管理市場，積極參與到農(nóng)村物業(yè)管理市場的開拓中，探索符合農(nóng)村特點的物業(yè)管理運作模式，使物業(yè)管理逐步向有條件的農(nóng)民集中居住區(qū)和村鎮(zhèn)輻射。
三、以規(guī)劃建設(shè)為龍頭，因地制宜，提高小區(qū)建設(shè)品質(zhì)
（1）適度提高小區(qū)規(guī)模，建設(shè)安居小區(qū)。從管理費用的成本支出來看，小區(qū)面積越大，單位面積成本越低。因此，結(jié)合商品房管理成本和農(nóng)民回建房實際使用情況，建議今后農(nóng)民回建房小區(qū)建筑面積應(yīng)在10萬㎡以上至20萬㎡左右，這個面積的小區(qū)是建設(shè)、管理最經(jīng)濟，社會消費最低，也是最適應(yīng)人居的小區(qū)。建設(shè)這樣的小區(qū)，一是要全面規(guī)劃，預(yù)留用地，可以分期分批建造，二是在適當(dāng)?shù)牡胤剑梢愿鶕?jù)實際需要，打破界限，跨村（鎮(zhèn)）安置。
（2）提高造血功能，適當(dāng)增加配套用房面積。目前，我區(qū)農(nóng)民回建房小區(qū)的配套用房面積不足，或由商家買斷，經(jīng)濟效益沒有得到最大化，也不便于管理。因此，建議在今后的小區(qū)建設(shè)中，可以提高設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，適當(dāng)增加門面用房和汽車庫，并堅持一年一租，隨市場的發(fā)展而發(fā)展，其收益歸村（鎮(zhèn)）所有，逐年補貼物業(yè)支出。
（3）規(guī)范開發(fā)程序，提高小區(qū)建設(shè)品質(zhì)。目前農(nóng)民回建房小區(qū)的建設(shè)，幾乎還是各自為政，開發(fā)的前期手續(xù)不到位，程序不規(guī)范，規(guī)劃的檔次不高，技防設(shè)施不全，導(dǎo)致綜合驗收無法辦理，也影響了安置房的“兩征”辦理。因此，建議今后我市的農(nóng)民回建房性質(zhì)可以不變，但手續(xù)要到位，品質(zhì)要提高。要將基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與文化、衛(wèi)生、體育等社會事業(yè)項目統(tǒng)一規(guī)劃、布局和實施，保障農(nóng)民群眾安居樂業(yè)。