關于全市物業管理工作的報告
- 更新時間：2021-03-04 16:27:33
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工作報告
以下是為您推薦的《關于全市物業管理工作的報告》，希望能對您的工作、學習、生活有幫助，歡迎閱讀參考！
關于全市物業管理工作的報告第1篇
主席、副主席，各位委員：
感謝市政協和各位政協委員長期以來對我市物業管理工作的關心和支持。現向市政協第十三屆第五次會議報告我市近年來物業管理工作有關情況。請予審議。
一、物業管理概況
近年來，我市物業管理工作得到了長足的發展。至去年底，我市有資質的物業管理公司216家，從業人員19800多人，已對920多個住宅小區（大樓、別墅區）實施了物業管理，總計面積5800萬平方米。尤其是2001年以來，物業管理面積平均每年以600萬平方米的增加速度快速拓展，至今中心城區物業管理覆蓋率已達約85%,遠高于全國城市物業管理平均覆蓋率38%的水平。物業管理使廣大業主得到了實惠，與未實施物業管理小區相比，臟、亂、差現象基本消除。物業管理的推行使小區環境整潔了、安全有序了、房屋修繕及時了、居民生活方便了、社區生活豐富了，同時也使管理小區的各類物業使用功能正常的運行，延長了使用壽命，并得到了保值、增值。目前,物業管理已被廣大市民普遍接受,“買房看物業”已成為購房者首選的重要條件，非物業小區的居民要求實施物業管理的呼聲也愈益強烈。物業管理在為小區業主創造整潔、有序、方便、舒適的生活居住環境的同時，也為創建文明社區、建設現代化國際大都市發揮了積極作用。
二、主要工作情況
圍繞著促進物業管理水平的提高、群眾生活居住環境的改善及城市檔次品位的提升,近年來我們主要做好以下工作:
1、不斷完善物業管理法規體系，營造行業發展的社會環境
物業管理行業是一門新興行業，它是市場經濟條件下房屋多元化的產物，有別于計劃經濟體制下的傳統房屋管理。因此，首先要建章立制，用法律予以規范和制約。為此，我們在《關于市區住宅區推行物業管理的若干意見》的基礎上,草擬了《××市住宅小區物業管理條例》，并經省人大常委會批準于1999年2月1日起實施。為使我市《住宅小區物業管理條例》得到順利貫徹，我市相繼出臺了《物業管理企業資質等級管理暫行辦法》、《優秀住宅小區（大廈）考評辦法》和《業主委員會運作規程》等11個政策和規范性文件；在全國《物業管理條例》出臺后，我們結合《條例》制定了具有地方特色的《貫徹全國〈物業管理條例〉實施意見》等8個配套政策，其中對推行小區管理處主任負責制、業主與物業管理企業和物業管理企業與開發建設單位簽訂前期服務合同協議等做出了明確規定。這些政策法規和規范性文件的制定與出臺改變了我市物業界無法可依的現狀，對引導和規范物業管理行業健康發展起到了重要作用。
2、引入招投標機制，創造公開、公正、公平的競爭環境
自2001年開始全市逐步推進了物業管理招投標工作。規定凡4萬平方米以上的住宅小區、3萬平方米以上的大樓必須實施前期物業管理招投標。至今總計115個小區，總面積達887.49萬平方米推行招投標，僅去年全市就有54個總計面積442萬平方米的小區（大樓）實行了招投標。競爭機制的形成使物業管理企業強烈意識到管理服務不到位,將面臨著被市場所淘汰的結局，從而激發了物業管理企業對品牌效應的內在追求，促進了市場的培育，物業管理的整體水平明顯提高。至今，全市已有18個小區（大樓）榮獲全國優秀（示范）稱號。2001年至去年底，全市有47個小區（大樓）被評為市級優秀（示范）小區。
3、整頓市場秩序，規范物業管理運作
近年來我們針對一些業主反映較突出的問題，如物業管理不到位，服務質量差，亂收費和服務態度惡劣等問題，開展了兩次全市范圍的物業管理市場秩序專項整頓工作。為使專項整治“不走過場”扎實而有效地開展，我們設立了有專人負責的組織機構，并召開了全市近250人參加的動員大會，就整頓的目的、范圍和重點等方面逐項提出了工作目標與要求。同時，健全物業信訪投訴處理機制和反饋機制，要求物業管理企業對群眾反映的問題都要認真核實及時辦理。整頓期間，處理群眾投訴500余件，對群眾的投訴我們做到事事有回音，件件有著落，督促各物業管理企業限期整改，期間對兩起較嚴重的違法事件我們進行了全市通報及降級和取消企業資質的處理。市場秩序專項整頓，使物業管理企業服務態度得到改善，服務質量不斷提高，不少小區（大樓）業主滿意率達到90%以上，物業管理的聲譽有較明顯的好轉。
4、倡導“誠信物業”，增強行業自律
2002年開始我們在全行業推行了“誠信在物業，服務千萬家”的誠信物業活動，并向廣大小區公示，廣泛接受業主的監督。至今已有72個小區（大樓）參加誠信活動。并在繼續擴展。經去年底檢查，“誠信物業”小區，業委會和社區居委會滿意率達96%以上，誠信意識在我市物業界得到逐步弘揚。去年，我市還在500多名物業管理處主任中評選出我市優秀管理處主任35人將予通報表彰，使目前行業中正在開展的“比、學、趕、超”爭先創優活動進一步深入。不少物業管理企業在小區中開展的“坐堂制”和服務中心“站立制”一條龍服務及推行的人性化管理，貼近了業主的多元需要，貼緊了業主的心，使物業管理工作得到了廣大業主的理解和支持，為深化物業管理創造了良好的社會環境。如煙花鞭炮開禁后，全市物業管理企業為使廣大居民過一個歡樂、祥和的春節，年三十晚各企業的中層以上管理人員放棄與家人團聚的機會，深入到小區內，與值班人員一道查看煙花鞭炮放后有無安全隱患，從而保證了我中心城區各物業管理小區無火災事故的發生，同時不少物業管理人員從年初一凌晨3點起開始打掃煙花鞭炮放后的殘屑，使廣大居民在新年第一天便能看到整潔的環境。
5、實施老舊小區整治，改善廣大業主的居住環境
鑒于老舊小區整體環境與我市城市化推進不相適應，且居住的多數是弱勢群體。為使他們與新小區一樣分享到現代化大都市發展的成果，近年來，我們實施了老舊小區整治“實事工程”，并實行邊整治邊物業管理提前介入。這項工作的重點是做到小區內有關設施的更新和功能的完善。整治內容主要是：拆除違法建筑、更新路燈、修復破損道路、綠化的補缺和落實物業管理用房等工作。我們還不斷總結經驗，進一步提高整治質量。2002年下半年開始采用彩色隔熱板進行屋頂改造和試行屋頂“平改坡”工作，使整治的小區更加潔凈靚麗。2000年至今，市八區已整治老小區63個，總計面積1017萬平方米，直接受益住戶近12萬戶。這項“民心工程”得到了社會各界和群眾的普遍肯定和好評，老小區整治工作在美化城市中發揮了特殊作用。
6、積極投身于開展創建文明城市、衛生城市活動中
近年來物業管理行業遵循“資源共享、各方聯動、協作互助、建設文明社區”的要求，積極投入社區建設，為創建文明社區做了大量工作。物業管理的16小時保潔制和24小時定期巡邏制的推行，使物業管理小區環境更加整潔，發案率大為降低，據××區公安分局的統計顯示，非物業小區與物業小區發案率為5：1，而2003年中××區有84個物業管理小區被列為“無刑案小區”。同時作為一個勞動密集型行業，物業管理崗位也成了社區再就業工作的一條渠道，現有近4000名下崗失業人員從事物業管理崗位工作，為政府排憂解難分擔了責任。此外物業管理企業提供物業用房與社區共享，僅市三區供社區活動的物業用房就近1.5萬平方米，為社區工作開展構筑了活動的平臺，同時還提供一定的人力、物力積極配合社區居委會在小區內開展各類文娛活動，自行購藥積極投入滅“四害”活動，促進了社區精神文明建設，因此社區建設工作搞的較好的如安琪社區、滄浪社區的居委會同志都講到社區工作離不開物業管理公司的配合和支持。
三、存在的矛盾、困難和問題
伴隨著物業管理的發展，我們也面臨著諸多矛盾、困難和問題，主要是：
1、市場機制還不完善，物業管理收費標準過低，行業發展后勁缺乏
由于我市的物業管理是從計劃經濟下傳統房屋管理轉變過來，因此不少業主長期以來的“國家分房、修房、我住房”的福利型住房消費意識根深蒂固，視物業管理為公益性事業，對有償服務還很不適應，“要服務、少付錢或不付錢”現象屢屢發生，有的小區收費率幾年來徘徊在30%左右，嚴重挫傷了物業管理企業的工作積極性；其次，我市的物業管理服務收費標準也同市場經濟要求和行業發展需求有一定的差距，目前我市三區2001年以來新建的普通住宅小區收費標準平均為0.4元/平方米/月；而98年以前建成的住宅小區更低，平均僅為0.15-0.2元/平方米/月。這一收費標準與目前上海、廣州同樣小區相比差距近一倍，致使多數物業管理小區經費處與虧損狀態，企業發展缺乏后勁，物業管理服務步履艱難。
2、作為新興行業，職責尚需進一步理順
作為新興行業，法律法規體系雖已建立，但部門間的工作職責還需進一步理順。目前，我市《小區物業管理條例》規定的市政、環衛等專業有償委托事宜，尚未妥善解決，致使物業管理代人勞作，更加重了物業管理自身經費負擔。同時，國家《物業管理條例》規定的供水、供電、供熱等單位應向最終用戶收費的問題，有關部門也沒有認真貫徹，致使物業管理企業無償代收的現象仍然存在，且水電費差額還需物業管理企業承擔，這很不合理。此外，物業管理小區的違法搭建、破墻開門、車輛停放、快餐經營等問題，按照有關職能宜由城管、規劃、環保、工商、房管、公安等部門依法處理。但由于一些法規的交叉，出現互相推諉現象，使物業企業在管理過程中，遇到這類問題得不到有力支持和及時解決，造成小區管理難度大大增加。
3、商品房維修資金尚未建立，尤其是帶電梯的小高層、高層住宅的電梯維修資金及小區技防設施的更新資金尚未建立
若干年后這些設施的維修更新少則幾十萬元多則上百萬元，業主將不堪重負，更會影響長效管理并將導致物業管理退出。
4、物業管理從業人員整體素質不高，管理手段落后，服務離業主要求尚有差距
我市物業管理起步較晚，目前物業管理專業人才的培養還跟不上形勢發展的需要，而企業虧損又難以引進人才，致使善管理、懂技術的專業人才緊缺。現在我們這支隊伍，3千多名管理人員中，多數為企事業單位下崗分流人員、退伍軍人和農村剩余勞動力，一般為初、高中學歷。因此，要較好的勝任物業管理工作尚有較大距離。同時，由于現行的物業收費標準低，物業管理中收費難、收費率低，致使70%左右的物業公司綜合實力較弱，缺乏發展后勁，也造成了不少物業管理企業管理辦法和管理手段還處于較落后狀態，整體水平不高。此外也有部分從業人員感到物業管理地位偏低，以致缺乏以人為本、敬業愛崗精神，導致服務不規范，侵犯業主權益現象時有發生，致使整體服務質量不盡如人意。這些成為了我市物業管理工作進一步發展的“瓶頸”。
四、下步工作打算和若干建議
1、進一步完善物業管理法律法規體系，健全市場競爭機制
我們將以全國物業管理條例出臺為契機，結合近幾年我市物業管理運作較成功和成熟的經驗，修訂我市物業管理條例，使之更具地方特色和操作性；其次，實行市區兩級主管部門組織的物業管理招投標制度，建立全市范圍內的專家評委庫，實施品牌物業在招投標中的傾斜優惠政策，使物業管理企業在“公開、公平、公正”的市場競爭中不斷完善自我，提高自身競爭力，促進物業管理市場趨向規范化；其三，進一步加大行業誠信服務工作力度，建立物業管理企業在招投標中承諾中的服務標準核查制，以提高我市的物業管理整體服務水平。
2、建立新的物業管理收費機制，實行分檔管理、優質優價
我們將配合市物價管理部門做好物業管理成本核算工作，編制物業管理用工定額，使物業收費標準逐步貼近市場價值。同時制定我市的等級服務標準，使收費與服務標準有機結合起來，讓業主根據自身的消費水平和消費需求來選擇相應的物業管理服務，滿足不同層次的服務需求。
3，加強規范化建設，不斷提高物業管理整體水平
我們在強化自身建設方面將繼續抓好宣傳教育，牢固樹立從業人員的以人為本、愛崗敬業精神，加強物業管理市場秩序專項整治工作。進一步開展“比、學、趕、超”爭先創優活動。強化財務監督措施以提高物業管理收支透明度，保證居民所繳的費用用到實處。同時還將加強培訓工作，提高從業人員的業務素質。加大考核力度，促進管理服務的進一步規范。并將實施小區管理處主任責任制和上崗任職資格考試制，使每個物業管理項目在稱職的管理處主任管理下物業管理順利開展工作，為廣大的業主提供滿意的服務。
4、發揮業主大會作用，做好業主自治工作
為了充分發揮業主的自治作用，我們將首先做好實施物業管理兩年以上，還未成立業主管委會的小區業委會評選工作；其次開展業委會成員培訓工作，使業主管委會既能代表業主利益，又能依法自治；第三，對那些不按法律有關規定操作的行為，我們將以指導和監督，并予以制止和糾正，從源頭上制止物業管理糾紛的產生和增多。
5、采取措施逐步解決“停車難”問題，建立良好的小區公共秩序
隨著群眾生活水平的提高，近年來我市私家車數量急劇增加，小區停車難問題日益突出。為妥善解決這一社會經濟發展過程中出現的難題，我們擬將采取：一是對以后新建的樓盤，以高起點、高標準出發，提高停車指標，眼光放遠，指標做足，不留或少留遺憾；其次，對已建成小區我們將通過規范管理，挖掘內部潛力并引進現代化的管理手段，以彌補停車位的不足，即通過物業公司對小區道路的合理排位，確定行車路線，阻止亂停放現象，以提高車位的利用率，將出租改為他用的車庫一律恢復原有使用功能，以增加車位量，同時引進室外立體式車庫盡量彌補小區車位的不足。同時也建議交警進社區，指導和幫助物業管理企業制止車輛亂停放及有條件的允許一些車輛確實過多的小區在小區外圍道路上夜間劃線停車。小區“停車難”問題不是地方問題，而是全國普遍性問題，其形成具有一定的歷史原因，且要妥善解決涉及到的各方各面，需要全社會的共同努力，為此我們將積極引進外地成功的做法，最大限度地解決小區停車難的問題。
6、目前我市物業管理正處于粗放型到規范化發展的過渡階段，更需要全社會為物業管理行業營造相對良好的經營環境
建議工商、稅務、財政、勞動等政府職能部門，在制定具體政策時，能多考慮目前物業管理的實際困難，在政策上給與傾斜和照顧。如稅務部門繼續減免物業管理收入的營業稅（近幾年市財稅部門在營業稅減免方面已給予很大的政策支持）；勞動部門能考慮物業管理企業的“三金”操作問題；對98年前交付使用的并已實施物業管理的老小區采取適當的經費補助辦法等。以多方面為物業管理企業創造經營條件，幫助走出困境。
主席、副主席和各位委員：我市物業管理一直來得到市政協的精心指導和大力支持，在此我代表行業主管部門再次向你們表示感謝。我們殷切地期望待各位領導和同志們今后一如既往地關心、愛護我市物業管理這一新生事物，扶植它茁壯成長，使物業管理在進一步改善廣大業主的居住質量和創建現代化港城文明建設中作出更大的貢獻。
謝謝大家
關于全市物業管理工作的報告第2篇
近年來，隨著改革開放和我市經濟的迅速發展，物業管理作為城市管理的一種新形式和市場經濟的新興服務產業，在我市經歷了從無到有，從小到大的發展過程，全市物業管理覆蓋面不斷擴大，行業發展初具規模，居民物業管理意識普遍增強，業主自主管理機制和物業服務市場競爭機制逐步建立，呈現出較好的發展勢頭。
一、我市推行物業管理的基本情況
作為物業管理行業的行政主管部門，在市委、市政府的正確領導下，一直把推進物業管理，作為全局一項重點來抓。面對物業管理行業發展較快，法規制度不健全，運行困難較多等實際，我局制定了“建好機制、健全法制、抓好整治、搞好扶持”的物業管理總體思路。圍繞這樣的思路，我們積極做好各項，推動物業管理行業整體發展水平的不斷提高。
（一）物業管理領域不斷擴展，物業管理覆蓋面不斷加大。
10多年來，我市的物業管理從無到有，從摸索試點到穩步發展，管理對象從單一的新建住宅小區發展到辦公樓、學校等各類物業，形成了包括房屋及相關設施設備的維修養護、小區環境保潔、安全維護、綠化管養、生活服務、物業中介等配套服務。截止目前，我市已有物業管理企業18家，從業人員約400人，管理項目30個，總建筑面積152.27萬平方米，業主委員會共成立4家，全市物業管理覆蓋率已達50％。在這些管理項目中，榮獲物業管理市級優秀稱號的5個。
（二）依法行政，新建小區全面實行了物業管理新體制
按照新建住宅區物業管理一步到位的思路，2001年之后的新建住宅小區，全面推行了物業管理前期介入和承接驗收制度。房地產開發企業在商品房預售前制定物業管理方案，及時選聘物業管理企業，簽訂前期物業管理服務合同，并嚴格按照規定程序做好物業項目的接管驗收，對于不符合條件的，一律不準交付使用，杜絕了由于物業配套設施建設不規范，給日后的物業管理帶來矛盾與隱患。由此，長期存在的“重建設、輕管理”的觀念，逐步得到扭轉。近年來，新建交付使用的×××小區、×××小區、×××小區等一批住宅小區的物業管理上手快、效果好，得到了廣大市民的認可。
（三）發揮職能，物業管理在老舊小區和家屬區逐步推行
我市舊小區和家屬區存在比較突出的問題是建管脫節，臟、亂、差，由于過去政策或監管方面的漏洞，舊小區普遍存在用電、污水排放、道路、綠化、供暖、路燈、垃圾設施不完善等問題，對實施物業管理帶來了很大阻力。為把小區引為物業管理的軌道，近年來，我局以完善小區配套為突破口，一方面通過多種渠道籌措資金，一方面積極協調有關部門對部分舊小區用電、供暖、綠化、道路、排水、垃圾設施等進行整治，改善了居民的居住環境，提高了居民的生活質量，化解了物業管理中存在的各種問題和矛盾，收到了較好的效果，使物業管理，逐步被更多的市民所接受。
（四）加大監督力度，物業管理市場秩序進一步規范
在發揮市場作用的同時，我局依法加大監管力度，依法查處物業管理活動中的違法規行為，保證了公平競爭的市場環境。一是加強對物業管理企業的資質和從業人員的管理，建立了物業管理企業資質管理制度，嚴格按規定申報、審批資質等級；二是完善了物業管理企業信用檔案體系建設，建立了全市物業管理企業和從業人員檔案，將有關部門和執法機構對物業管理企業和從業人員的處罰決定、不良行為記錄和履行合同情況及時記入信用檔案，并及時向社會公布，發揮信用約束和失信懲戒的作用，規范了市場主體行為。三是強化了物業管理人員持證上崗管理，組織人員積極參加上級舉辦的物業管理培訓班，目前全市持證上崗人員達65人，占全部從業人員的20以上，初步形成專業化的物管隊伍。四是積極開展達標評優活動，根據上級部署，認真抓了項目的申報，先后有×××住宅小區、×××小區等五個住宅小區獲市級物業管理優秀小區稱號。
二、我市物業管理面臨的困難與問題
物業管理是市場經濟的產物，是城市管理的重要組成部分；物業管理服務是市場經濟社會中的一種新型商品。隨著城市建設的發展和國民經濟、人民生活需求的增長，物業管理面臨著新的挑戰，新老體制、新老觀念交替過程中的許多問題逐漸暴露。直接或間接地制約著行業的健康發展。
一是公眾對物業管理認識不足，舊觀念轉變難。不少單位和業主沒有充分認識到推行物業管理的重要性和緊迫性，習慣于按過去行政性管理的模式運作，一些業主在交費時往往與單位家屬院福利管理模式相比較，該交的不交，不愿交，交了心理不平衡，使物業公司難以管理，造成公司與業主關系緊張。
二是一些歷史遺留小區建設標準低、規模小、基礎設施不配套，無物業管理、社區管理辦公用房，由于缺少資金投入和相關政策的支持，致使物業管理“先天不足”，失去了物業管理的基本條件，舊住宅小區仍是物業管理的薄弱環節。
三是物業管理的改革有待深化。部分企業內部制度不健全，競爭機制沒有形成，誰建設、誰管理的現象依然存在，沒有按社會化、專業化、市場化的物業管理體制運行。
四是物業管理企業服務水平偏低，存在著服務不到位、收費與服務不相符、“只收費、不服務”或“多收費、少服務”的現象，不適應業主之需要。一些管理企業管理不規范、不到位、居民意見大。
五是業主大會、業主委員會的成立、組成、運作等缺少監督和制約，有的小區很難產生業主委員會或推選出樓長。有的業主委員會不能真正代表業主利益，甚至損害業主的共同利益，影響和制約了物業管理的推廣和發展。
六是住房維修基金的收繳還處于起步階段，新建商品住房出售后的共用部位、共用設施設備維修基金，在銷房時沒有向購房者收取，使得銷售后的維修管理得不到保障。物業公司進行大修、更新、改造向小區居民收費，居民又不理解，還往往被投訴為亂收費。
三、今后物業管理的重點
當前，物業管理面臨著許多的問題和挑戰，也存在著巨大的行業發展空間。只有充分發揮好政府調控和市場調節這兩只“手”的作用，才能從整體上提高我市物業管理的水平。
（一）加強業主大會組建的指導監督、加快建立業主自治與物業管理企業專業管理相結合的社會化、專業化、市場化的物業管理體制。做好成立業主大會、選舉業主委員會、制訂業主公約、業主大會議事規則等，明確業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，實施物業管理，明確業主在物業管理活動中的權利義務，明確業主大會、業主委員會履行的各自職責，維護業主正當權益，引導業主履行義務，監督企業合法經營。
（二）健全管理機制，規范物業管理配套設施建設和驗收。積極協調有關部門，通過出臺相關文件，明確了物業管理配套設施規劃、建設的具體要求，以及物業行政主管部門參與前期規劃方案的審定。從項目的審批、規劃設計方案的審定、建設、驗收等各個環節，加強對物業管理配套設施的管理，力爭從源頭上杜絕由于物業管理配套設施建設與管理不規范所帶來的糾紛和矛盾，從而促進我市物業管理行業的持續穩定健康發展。
（三）積極創造條件，開展老舊小區的綜合整治。老小區整治是解決歷史遺留問題，也是政府實踐“三個代表”的具體體現，其最終目的是改善城區居民的居住環境，提高生活質量。應統一思想，將立足點放到為民辦事、為民造福上來，共同做好老小區整治與轉軌。
建議將老小區環境整治、專項整治、配套設施整治聯合同步實施；由市政府成立專門的領導機構，設立專項經費，由各相關部門按各自管理的'職責實施專項整治，先行解決大環境與大配套等問題，在此基礎上進行小區環境整治。通過聯合整治，提高整治力度，解決各類難點熱點問題；在轉制條件的創立上，做好老小區原有公建配套設施的騰退，調整、回購，補建，創造條件，全面推行物業管理。
（四）加強對物業收費的監督，盡快建立“質價相符”的服務收費機制。認真貫徹《物業管理收費管理辦法》，結合我市實際，會同有關部門制定《物業管理收費實施細則》，建立“分等定級、質價相符”的物業管理收費機制，加強對物業收費的監督檢查力度，對違規收費及收費不規范的行為，發現一起查處一起，維護業主的合法權益不受侵害。
（五）引入競爭機制，大力推行物業管理項目的招投標。通過優勝劣汰，促進管理水平的提高。一是按“分業經營”的原則，打破自建自管的體制，引導物業管理與房地產開發分業經營，改變以前存在的誰建設、誰管理、介入過晚、建管脫節的問題；二是在前期物業管理活動中，按照國家有關規定強制實行招投標制度。由開發建設單位通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業。通過市場運作，引導扶植規模化經營，推出一批規模大、機制新、效益好、信譽高、實力強的物業管理企業，創品牌、樹名牌，帶動物業管理市場的活躍和發展；三是提倡規模化建設，嚴格按照綜合開發、配套建設的原則，嚴禁小規模亂搭亂建的行為，通過上規模、上品質的項目建設，為后續管理奠定規模化經營的基礎；四是規范業主自治管理行為，充分發揮其在自治管理中的作用；五是繼續開展爭創安全文明小區活動，同時鼓勵和推行物業管理企業通過質量體系認證，規范企業運作，樹立企業形象，以高素質的隊伍和人才、嚴格的管理、優質的服務獲得市場競爭優勢。
（六）加快建立房屋維修基金制度，完善住房售后維修保障體系。認真按照建委和財政局聯合下發的《住宅公共部位共用設施設備維修基金暫行辦法》的有關規定，按照業主所有、專戶儲存、專款專用、業主決策、政府監督的原則，以新建商品住宅和已售公房為重點，加快在我市建立住房專項維修基金制度，并加強監管，健全維修基金管理的各項制度，明確管理人員的崗位職責和管理權限，切實收好、管好、用好這筆資金。逐漸形成“基金依法交，問題有人管，故障有人修，設備有人換，物業質量優，生活環境好”的良好局面。
關于全市物業管理工作的報告第3篇
隨著我市城市化進程的不斷加快，被征地農民不斷增多，農民回建房作為解決失地農民住房問題的有效方式，規模不斷增大，數量不斷增多，而農民回建房小區作為一種新型的小區，存在的問題特別是物業管理方面的問題也越來越突出。農民回建房小區管理問題事關農民切身利益，事關農村穩定和城市發展大局。為推進我區“宜居創業城區”建設，使拆遷農民真正得以安居樂業，推動城市建設和發展，區政協組成專題調研組，于2010年5月11日—12日，對我區農民回建房小區物業管理情況進行了一次調研，現將有關情況報告如下：
一、
我區農民回建房小區的基本情況
轄區現有農民回建房小區5個（其中，窯埠村4個，河東村1個），共安置住戶1276戶，人口3770人。其中面積最大的是河東村的東祥福苑小區，共有居民650戶。面積最小的是窯埠村的桂中新都小區，共有居民66戶。小區均未成立業主委員會，沒有物業管理機構入駐管理。
在建小區3個，分別為靜蘭獨秀苑、窯埠皇娘山小苑、窯埠古鎮小區。
我區農民回建房小區都處于市區內，有的還在市區比較中心的位置。近年建成的小區配套建設情況一般都比較好，綠化環境及道路建設程度也較高，小區面積都較大，配套有休閑場地上，在建筑質量上也有較大的提高，小區公建配套建設也逐步接近中檔商品房水平。如東祥福苑小區的配套建設就比較好，正在建設中的小區情況更好。
二、
我區農民回建房小區存在的主要問題
此次調研采取召開街道（社區）干部、小區居民代表、有關職能部門
負責人座談會以及發放調查問卷、實地查看等方式進行。從調研情況看，目前我區農民回建房小區主要存在以下幾方面的問題：
1、農民參與物管的意識淡薄，小區臟亂差現象嚴重。在實地走訪中我
們發現，小區住戶大多沒有固定經濟來源，由于農民回建房開發的特殊性和被拆遷農民集中居住的被動性，加上受原農村住房觀念及生活習慣的影響，以及小區基礎設施建設等方面的“硬傷”，造成住戶對交物業管理費用有抵觸情緒，甚至每月幾元錢的垃圾清運費也不愿意交，更不用說收取物業管理費了。由于缺乏保潔員、保安以及綠化人員等，小區環境衛生差，失竊現象時有發生。除個別小區砌有圍墻，聘有門衛看門外，大多小區是敞開式，無“管”無“理”。即使個別小區有管理人員，也是臨時管理，基本只能做些協調、協助工作。農民住戶的消費意識沒有確定，表現在只要求“權利”不愿履行“義務”，沒有公共區域的意識，各人自掃門前雪，不管他人瓦上霜，甚至有農民利用小區綠地種菜種莊稼，嚴重影響小區環境衛生，也阻礙了農民自身生活質量的提高。
2、基礎設施配套不全，小區品質不高。我區農民回建房小區大多建于本世紀初，當時由于時間倉促，規劃建設滯后，檔次不高，手續不全，驗收不到位，建筑質量和配套設施存在不同程度的隱患，公共基礎設施配套建設不夠，安全技防設施缺損。由于種種原因，小區住戶雖然入住多年，但房產證、土地證卻遲遲未能辦理。
3、農民回建房小區物業管理的模式有待摸索。物業管理是市場經濟下的新興服務產業，而農民回建房的物業管理，更是新中之新。我市物業管理的法律依據到目前為止，主要是國務院2003年第379號令的《物業管理條例》和《廣西物業管理條例》及柳州市針對物業管理相應出臺的物業服務、收費標準。這些法律法規雖然適用于所有的新建住宅區，但在實際運作過程中一般是指商品房，而農民回建房作為一個特殊的類型，它既不同于自建房，也不同于商品房，就是與相關性質的經濟適用房也不同，這就決定了實行物業管理的依據不足，存在法律空白。目前就全國而言，農民回建房的物業管理也都是在摸索、探討之中。
三、對農民回建房小區物業管理問題的幾點建議
1、加大宣傳力度，引導業主樹立文明公共意識。要結合社會主義新農村建設的要求，圍繞人的全面發展，加強對廣大農民的環境意識、衛生意識、民生法制意識等內容的宣傳教育，圍繞創國家衛生城、文明村（小區），廣泛開展社會公德、家庭美德教育，破除陳規陋習，整體提高農民思想道德素質。隨著物權法的出臺，房屋私有權的保護和用益進一步走向規范化和法制化時代。我們應借此機會，進行大張旗鼓地宣傳，進行全面正確地引導，讓社會各方面都來關心、理解房屋的保護與用益，引導百姓樹立正確的消費意識。喚起大家對“小區是我家，管理靠大家”的參與意識。在宣傳集中居住的優勢及物業管理帶來的環境變化和提高生活品質的前提下，逐步讓小區居民樹立城市意識，即現代文明中權利、義務的統一，弘揚社會主義新風尚，促進物質、精神文明協調發展和人與自然和諧發展。
2、積極發展農民回建房小區物業管理，加快物業管理市場進程
（1）盡快成立小區業主委員會。據調查，農民回建房小區住戶由于大多數是失地農民，很多沒有就業出路和經濟收入，雖然希望小區能成立物業管理，但又表示難以承受較高額的物管費。從調研情況看，大多數農民住戶希望自主管理，在本小區住戶中選拔物管人員成立物管公司，既解決就業問題，又降低物管成本。因此，我們建議，各相關街道應組織各村委協調發動小區住戶盡快成立小區業主委員會，在此基礎上盡快成立或引入小區物業管理機構，行使業主委員會管理職責，并加強對機構的監督，使小區物業管理正常有序地開展。同時，要組織對業主委員會成員的學習和培訓，通過學習和培訓，使業主委員會和物業管理人員各方自覺遵守各項規定，共同依法辦事、照章行事，在維護業主合法權益、促進小區物業管理、推進小區文明建設中發揮應有的作用。
（2）盡快組建物業組織，落實物業管理。有無物業管理，是農民集中居住后是否快樂安康的關鍵因素。區建設部門應責成各相關街道辦事處，組織協調各村委，根據各村小區建設情況，以村委為單位成立統一的物管處，或成立物業公司，實行封閉式小區管理。可在尊重絕大多數住戶或居民代表意見的基礎上，在本小區居民中聘用管理人員，這樣，既可降低管理費用，又解決失地農民就業問題。同時，這些人熟悉小區居民情況，在居民中有一定威信，可提高工作效率。
（3）拓寬物業管理資金來源渠道。根據農民回建房小區的實際情況以及小區住戶的意愿，可采取村委出資+小區門面、車庫租金等+小區居民交納物管費這三個途徑獲取物業管理費用。引導小區居民樹立正確的消費意識，確立付費服務的觀念。可以先從出租戶中收取治安聯防費和每戶5元的垃圾清運費入手（這兩種收費村民都有基礎，也容易讓人接受）。通過幾年的過渡，逐步實現物業收費，減輕村委負擔，最后完全融入市場化的一體管理。
3、重視并協調相關部門完善手續積極辦好兩證。目前，最早入住的農民回建房已超過5年，但房產證、土地證卻遲遲無法辦理，失信于民，也是各類矛盾的焦點，這對于當前正在大力推進的征地拆遷工作存在負面影響。建議政府對此問題予以重視，積極協調有關部門，完善手續，并對今后公共部位的修理作出承諾，還信于民。
4、積極開拓農村物業管理市場，努力探索符合農村特點的物業管理運作模式。近幾年，隨著我國城鎮化和新農村建設工作的逐步推進，小城鎮和農村的基礎設施建設逐步得到改善，產生了對物業管理的需求。廣東率先在東莞的農村實施物業管理，深圳市政府在全市推進“村改居”小區物業管理，成都市政府在農民集中居住區全面引進物業管理新體制，收到了較好的效果，展現出物業管理在城市化過程的新農建設中的強大滲透力。為改善農村生產生活條件，讓農村人民擁有一個幸福美好的生活家園，讓農民享受到改革開放以來物業管理發展的成果，建議有實力的物業管理企業在做大做強的同時，高度關注農村物業管理市場，積極參與到農村物業管理市場的開拓中，探索符合農村特點的物業管理運作模式，使物業管理逐步向有條件的農民集中居住區和村鎮輻射。
三、以規劃建設為龍頭，因地制宜，提高小區建設品質
（1）適度提高小區規模，建設安居小區。從管理費用的成本支出來看，小區面積越大，單位面積成本越低。因此，結合商品房管理成本和農民回建房實際使用情況，建議今后農民回建房小區建筑面積應在10萬㎡以上至20萬㎡左右，這個面積的小區是建設、管理最經濟，社會消費最低，也是最適應人居的小區。建設這樣的小區，一是要全面規劃，預留用地，可以分期分批建造，二是在適當的地方，可以根據實際需要，打破界限，跨村（鎮）安置。
（2）提高造血功能，適當增加配套用房面積。目前，我區農民回建房小區的配套用房面積不足，或由商家買斷，經濟效益沒有得到最大化，也不便于管理。因此，建議在今后的小區建設中，可以提高設計標準，適當增加門面用房和汽車庫，并堅持一年一租，隨市場的發展而發展，其收益歸村（鎮）所有，逐年補貼物業支出。
（3）規范開發程序，提高小區建設品質。目前農民回建房小區的建設，幾乎還是各自為政，開發的前期手續不到位，程序不規范，規劃的檔次不高，技防設施不全，導致綜合驗收無法辦理，也影響了安置房的“兩征”辦理。因此，建議今后我市的農民回建房性質可以不變，但手續要到位，品質要提高。要將基礎設施建設與文化、衛生、體育等社會事業項目統一規劃、布局和實施，保障農民群眾安居樂業。