物業小區矛盾糾紛專項治理工作方案
- 更新時間：2015-04-20
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計劃方案
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Xx區物業小區矛盾糾紛
專項治理工作方案
為扎實推進我區物業小區矛盾糾紛專項治理工作順利開展，特制定如下工作方案。
一、總體目標
切實加強監督管理，促使我區物業服務質量進一步提高，小區綜合治理水平顯著增強。堅決防止物業小區物業服務質量下降、物業服務企業無序更替、物業服務收費違規調整等問題，著力解決物業小區開發建設遺留的頑癥難題和安全隱患，堅決防止因排查化解不到位發生封門堵路，集體上訪特別是到市進京集訪事件。
二、工作任務及牽頭單位
（一）防控物業服務質價不符質量下降。
工作任務：嚴格執行《xx市住宅物業服務等級標準》，督促落實對等服務；全年創建區級物業管理示范小區（大廈、工業園區）2個，培育申報市級物業管理示范小區（大廈、工業園區）1個；企業開展物業小區便民志愿活動覆蓋率95%以上；堅決防止因物業小區物業服務質量下降引發封門堵路及集訪事件，促進矛盾糾紛屬地化解，維護小區和諧穩定。
牽頭部門：區國土房管局
責任主體：各街道辦事處、鄉鎮人民政府
治理措施：
1.強化企業自查、街道辦事處（鄉鎮人民政府）檢查、區國土房管局抽查、社會監督“四位一體”監督體系，監督檢查物業小區物業服務合同執行情況。對合同履行不到位、降低物業服務質量的，及時責令整改和嚴肅處理。
2.引導企業深入開展志愿活動，在物業小區建立“便民服務箱（柜）”等平臺，開展“義務維修日”等形式多樣的便民服務。
3.鼓勵和支持優秀企業上檔升級，對創建物業管理示范小區（大廈、工業園區）成功的企業給予獎勵。
（二）防控小區物業服務企業無序更替。
工作任務：確保物業小區物業服務企業有序更替達95%以上；對于違規更替進行的，做到發現一件、查處一件，查處率達100%；堅決防止因物業小區物業服務企業無序更替引發封門堵路及集訪事件，促進矛盾糾紛屬地化解，維護小區和諧穩定。
牽頭部門：區國土房管局
責任主體：各街道辦事處、鄉鎮人民政府
治理措施：
1.指導街道（鄉鎮）加強監管，防控和制止業主委員會暗箱操作，不按程序、不根據業主大會的決定續聘或重新選聘物業服務企業。
2.防控和制止物業服務企業在合同未滿、未經雙方協商一致情況下，擅自提前終止合同退出物業小區物業管理。
3.防控和制止物業服務企業在物業小區原物業服務企業未依法退場情況下，強行進駐實施物業管理。
（三）防控違規調整項目規劃。
工作任務：堅決防止違反法定權限和程序違規調整項目規劃（容積率、綠化率等）的行為；違規行為發現一起，查處一起，查處率100%；堅決防止因物業小區項目規劃違規調整引發封門堵路及集訪事件。
牽頭部門：區規劃局
責任主體：各街道辦事處、鄉鎮人民政府
治理措施：
1.嚴格房地產開發項目的規劃審批流程，對違規調整項目規劃的實行過錯責任追究。
2.對2014年以來領取建設工程規劃許可的住宅項目進行清理檢查，嚴格容積率、綠化率等項目規劃指標的調整程序。
3.加強規劃編制、修改、審批公開和征求公眾意見等工作，提高規劃管理工作的公眾參與度。
（四）防控房屋質量及配套設施不達標交房
工作任務：細化物業小區竣工驗收標準，提高竣工驗收合格率，竣工驗收后質保期內房屋質量問題整改、配套設施問題整改的完成率100%。堅決防止因整改工作不到位引發封門堵路及集訪事件。
牽頭部門：區城鄉建委
責任主體：各街道辦事處、鄉鎮人民政府
治理措施：
1.進一步加大管理力度，促進工程建設各方責任主體切實履行責任。強化工程建設質量源頭管理，將工程建設項目質量安全納入招標投標文件，并在工程建設項目合同中明確各方參建單位的質量安全責任和措施要求，用市場手段確保參建單位主體責任落實。
2.防控物業小區工程建設項目中標后不履行投標承諾、建設質量低劣等突出問題。完善監督檢查制度，加強對施工、監理企業履行投標承諾的監管，嚴肅查處轉包、違法分包以及質量安全問題突出的企業。
3.加大建設工程的安全監管力度，強化安全生產的動態監管，督促施工單位落實安全生產主體責任，確保施工人員遵章守紀，嚴防安全事故的發生。
4.對2014年以來因延期交房、配套不完善引發的信訪糾紛進行梳理，明確問題癥結所在，加大對糾紛的居間協調力度，用“做減法”的方式逐步化解雙方矛盾，不斷完善小區配套設施，不斷解決遺留問題。
5.統籌協調消防、市政、人防、環保等政府職能部門細化竣工驗收標準，督促開發建設單位主動完善小區配套設施設備，竣工驗收工程中邀請街道辦事處（鄉鎮人民政府）、業主代表參加，聽取業主意見。
6.建立健全物業共有部分、共有設施質保金制度，對開發企業不履行質保期內維修義務的，按程序動用質保金進行維修。
（五）防控電梯隱患排查整改不到位
工作任務：電梯重大安全事故為零，電梯年檢覆蓋率100%。建立物業管理小區電梯困人等救援應急預案完成率100%，堅決防止因電梯隱患整改不到位引發封門堵路及集訪事件。
牽頭部門：區質監局
責任主體：各街道辦事處、鄉鎮人民政府
治理措施：
1.嚴格執行電梯年檢制度，發現問題及時要求整改。
2.加強電梯日常使用安全監管工作，督促物業服務企業、電梯維保單位搞好電梯維保，指導完善電梯維保合同及電梯維修運行記錄。
3.指導建立電梯困人等救援應急預案，指導開展應急救援演練工作。
4.對于業主反映的影響人身財產安全的電梯緊急維修問題，及時派員到現場查勘并出具是否存在安全隱患的證明，促進緊急搶修工作的有序開展。
（六）防控物業小區車位租售矛盾及停車難
工作任務：物業小區車位“由租轉售”、“月租轉零租”等租售行為按政策規定有序進行，無序進行的發現一起，查處一起，查處率100%；堅決防止擅自改變停車場（庫）的使用用途；新增小區地面劃線停車位的，按政策規定有序進行；堅決防止因物業小區停車難發生封門堵路及集訪事件。
牽頭部門：區國土房管局
責任主體：各街道辦事處、鄉鎮人民政府
治理措施：
1.由區發改委加強停車場收費調整的備案和明碼標價監制手續工作，對于擅自調整收費標準的，發現一起，查處一起。
2.加強開發企業出售物業小區停車位的監督管理，要求開發企業車位出售方案事前備案和制定應急預案；要求開發企業不得以“只售不租”等理由拒絕提供停車服務。
3.小區停車位的出租優先滿足業主需要。在不能滿足業主停車需求的情況下，禁止對外出租車位。
4.小區停車位不足時，對于利用道路兩側公共場地設置劃線停車位的，應在征求公安機關交通管理部門、消防管理部門意見的基礎上，按照《xx市物業管理條例》規定由業主大會共同決定。對于擅自占用消防通道停車的，由區消防大隊按有關政策進行嚴肅處理。
5.加強對物業小區配套停車場（庫）的備案管理，擅自將停車場（庫）挪作它用的，責令整改，恢復停車功能。
（七）防控違規調整物業服務費。
工作任務：確保物業服務收費調整依規進行達95%以上；對于違規調價的，做到發現一件、查處一件，查處率達100%，堅決防止因排查化解不到位發生封門堵路及集訪事件。
牽頭部門：區發改委
責任主體：各街道辦事處、鄉鎮人民政府
治理措施：
1.物業服務合同尚未到期的，在重新簽訂物業服務合同前，防控和制止物業服務企業單方面擅自提高物業服務收費標準。
2.指導街道（鄉鎮）加強監管，防控和制止業主委員會暗箱操作，不按程序、不根據業主大會的決定擅自與物業服務企業調整物業服務收費標準。
3.做好《xx市物業服務收費管理辦法》實施的政策銜接等準備工作，確保政策調整有序進行，促進《辦法》落到實處。
三、工作要求
（一）高度重視，落實責任。
各有關單位要高度重視物業小區矛盾糾紛專項治理工作，主要領導親自抓，分管領導具體抓，落實責任科室和人員負責具體工作。
按照“屬地管理”原則，各街道辦事處（鄉鎮人民政府）是本地區物業小區矛盾糾紛專項治理工作的責任主體，統籌組織開展本地區專項治理工作。區國土房管局、區城鄉建委、區規劃局、區質監局、區發改委等有關部門要按照各自的職能職責認真組織開展物業小區矛盾糾紛專項治理工作。
（二）全面排查整治，有效消除隱患。
按照“專項治理”目標任務要求，牽頭部門及各街道辦事處（鄉鎮人民政府）要根據工作總體方案，分別根據所牽頭事項和所管行政轄區制定具體工作方案，開展全面排查工作，對排查出的物業小區重大矛盾糾紛逐一建檔，同時采取有效措施，加大協調力度，切實有效的消除不穩定隱患，在隱患消除前，做好動態監管。
（三）建立長效機制，有序開展工作。
一是要貫徹落實《xx市物業管理條例》、《物業服務企業資質管理辦法》、《xx市物業服務收費管理辦法》等法律法規，監督業主、物業服務企業依法有序開展物業服務活動，減少矛盾糾紛發生。二是要督促物業服務企業嚴格執行物業服務行業規范、標準和物業服務合同約定的服務標準，禁止只收費不服務、多收費少服務行為，實行質現相符，切實有效提高物業服務水平。三是要加強物業服務監管隊伍建設，充實監管力量，特別是要強化街道（鄉鎮）一級物業服務監管工作力量。
（四）加強督查，確保工作落到實處。
一是各牽頭部門每月要匯總各自牽頭事項的治理進展情況，于每月5日前將上月進展情況報區國土房管局。二是建立物業小區專項治理區級部門聯席會議制度，專題研究解決工作中出現的問題，會議由區國土房管局牽頭，區城鄉建委、區規劃局、區質監局、區發改委等部門參加，涉及具體鄉鎮（街道）的，相關鄉鎮政府（街道辦事處）負責人參加。三是區國土房管局要會同區政府督查室、區維穩辦、區規劃局、區城鄉建委、區質監局、區發改委加強各鄉鎮（街道）物業小區矛盾糾紛專項治理的督查、督辦和指導。