重慶農村商業(yè)銀行土地儲備貸款管理辦法
- 更新時間：2017-11-12
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規(guī)章制度
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重慶農村商業(yè)銀行
土地儲備貸款管理辦法
文件編號：P(GS)320-1000
第一章 總則 .............................................................................................................................. 2
第二章 貸款基本要素 ........................................................................................................... 2
第三章 貸款操作規(guī)范 ........................................................................................................... 4
第四章 貸后管理 .................................................................................................................... 9
第五章 附則 ............................................................................................................................ 11
內外部規(guī)章制度索引 ............................................................................................................. 11
第一章 總則
第一條
總則
第一條 為規(guī)范重慶農村商業(yè)銀行（以下簡稱“本行”）土地儲備
貸款管理，防范和控制信貸風險，促進業(yè)務有效發(fā)展，根據有關法律法
規(guī)和信貸管理規(guī)章，結合本行實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱土地儲備貸款是指向已列入國土資源部最新
《土地儲備機構名錄》的土地儲備機構發(fā)放的用于對外有償出讓或轉讓
的土地的前期補償、整治、開發(fā)等符合規(guī)定的土地儲備資金使用范圍的
貸款。包括用于高新技術開發(fā)區(qū)、經濟開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)等土地一級開
發(fā)的貸款。
第三條 本行土地儲備貸款應當符合國家的法律法規(guī)和人民銀
行、銀監(jiān)會的有關規(guī)定；應遵循安全性、流動性和效益性的經營原則。
第四條 土地儲備貸款應符合固定資產貸款管理的一般規(guī)定，納
入客戶統(tǒng)一授信管理，納入房地產開發(fā)貸款科目核算，采取?？顚Ｓ谩?/span>
封閉管理方式。
第二章 貸款基本要素
第五條
貸款基本要素
第五條 貸款對象原則上應為市、縣人民政府批準成立、具有獨立
的法人資格、隸屬于國土資源管理部門、統(tǒng)一承擔本行政轄區(qū)內土地儲
備工作的事業(yè)單位，且該單位已列入國土資源部最新《土地儲備機構名
錄》。
第六條 貸款原則上用于土地一級開發(fā)，主要包括：
（一） 國有存量土地開發(fā)。根據城市規(guī)劃，土地儲備機構經批
準對城市規(guī)劃區(qū)內的已使用或閑置的國有土地進行統(tǒng)一的收購、收回、
補償，并對地上建筑物和附屬物進行拆除和土地平整及市政配套設施
建設，使該區(qū)域范圍內的土地達到施工建設條件，再進行有償出讓或
轉讓的土地開發(fā)行為。
（二） 新增城市建設用地開發(fā)。在符合土地利用總體規(guī)劃、城
市規(guī)劃和土地利用年度計劃的條件下，土地儲備機構經授權對有權部
門批準征用的農村集體土地進行統(tǒng)一征用、安置補償、土地平整及城
市配套設施建設，再對這些新增的城市建設用地有償出讓或轉讓的土
地開發(fā)行為。
（三） 符合規(guī)定條件和要求的各類開發(fā)區(qū)一級土地開發(fā)。
第七條 申請土地儲備貸款，借款人除符合本行《重慶農村商業(yè)銀
行授信業(yè)務基本制度》規(guī)定的基本條件外，還需具備以下條件：
（一） 所在地區(qū)經濟發(fā)展穩(wěn)定，財政狀況良好，同級財政原則
上能實現收支平衡。
（二） 從事土地收購、儲備、出讓等經營活動符合國家和地方
有關法律法規(guī)和政策。
（三） 在貸款行開立土地儲備資金專戶。
（四） 自籌資金符合規(guī)定比例，并先于或與貸款同時投入使用。
（五） 擔保符合本行貸款擔保的有關規(guī)定。
（六） 本行要求的其它貸款條件。
第八條 貸款應采取符合本行規(guī)定的擔保方式。
第九條 抵押擔保物應符合本行貸款擔保的有關規(guī)定。以儲備土
地作為抵押物的應具有土地主管部門核發(fā)的土地權屬證書，并能辦妥
抵押登記手續(xù)；儲備土地的價值應以儲備土地的實際成本或收購價格
作為評估依據，市場評估價值應當扣除上繳政府的土地出讓收益，確
認的評估價值不得高于當期該地區(qū)同類土地實際轉讓價格。
第十條 土地儲備貸款期限最長不超過 5 年。
第十一條 貸款利率按照人民銀行的規(guī)定，并結合本行貸款利率定
價政策執(zhí)行。
第三章 貸款操作規(guī)范
第十二條
貸款操作規(guī)范
第十二條 申請貸款時，借款人除提交本行《重慶農村商業(yè)銀行授
信業(yè)務基本制度》要求的相關資料外，還需提交以下資料：
（一） 借款申請書。
（二） 借款人納入國土資源部下發(fā)的《土地儲備機構名錄》的
證明文件。
（三） 擬收購、征用土地所在區(qū)域的城市控制性詳細規(guī)劃。
（四） 經借款人同級國土資源、財政部門和人民銀行分支機構
審核，同級人民政府批準，并報上級國土資源主管部門備案的年度土
地儲備計劃。
（五） 市級財政部門向借款人核發(fā)的年度融資規(guī)模控制卡或經
借款人同級財政審核批復的相關證明文件。
（六） 收購、征用土地的有關資料。收購國有存量土地的，提
供簽訂的收購合同及權屬證明。征用集體土地的，按照征用土地數量
和性質，提交國務院或市政府對征地方案和農用地轉用方案的批復。
征用下列土地的須報經國務院審批：(1)基本農田。(2)基本農田以外
的耕地超過 35 公頃的。(3)其他土地超過 70 公頃的。征用上述規(guī)定以
外的土地，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。
（七） “五通一平”等前期開發(fā)資料。按照當地政府有關土地
儲備政策規(guī)定，提供有權部門對土地前期開發(fā)中有關道路、管網建設
用地規(guī)劃（或控制性詳細規(guī)劃）及房屋拆遷等方面有效批件。對土地
開發(fā)中新建、擴建和改建道路、管線和其他城市基礎設施建設的，提
供建設項目的《建設工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》。
（八） 自籌資金到位的計劃和已投入資金的證明。
（九） 采取抵（質）押擔保的，須提供抵（質）押人同意抵（質）
押的承諾函、抵（質）押物清單、權屬證明、資產評估報告。
（十） 要求提供的其他證明文件和材料。
第十三條 調查主要包括貸款合法性調查、安全性調查、效益性調
查。
第十四條 合法性調查主要包括以下內容：
（一） 借款人納入國土資源部下發(fā)的《土地儲備機構名錄》的
證明文件。
（二） 借款人事業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照是否真實有效。
（三） 貸款卡是否真實有效并經過年審。
（四） 借款人與原國有土地使用權人簽訂的收購合同是否真實
有效，收購土地產權是否清晰，收購劃撥的土地使用權是否經過有權
部門批準；新增城市建設用地的征地手續(xù)和農用地轉用手續(xù)是否合法、
齊備。
（五） “五通一平”等前期開發(fā)中有關地方政策要求的前期開
發(fā)立項、建設用地規(guī)劃、建設工程規(guī)劃、房屋拆遷等有效批文是否有
效。
（六） 土地儲備是否符合有權部門批準的土地利用總體規(guī)劃、
城市總體規(guī)劃、土地利用年度計劃和城市控制性詳細規(guī)劃。
（七） 年度土地儲備計劃是否已經借款人同級國土資源、財政
部門和人民銀行分支機構審核，同級人民政府批準，并報上級國土資
源主管部門備案。
（八） 借款人是否有市級財政部門向借款人核發(fā)的年度融資規(guī)
模控制卡或借款人同級財政審核批復的相關證明文件。
第十五條 安全性調查主要包括以下內容：
（一） 所在區(qū)域是否存在嚴重的政府支持或袒護的逃廢債務行
為；政府本級財政實力情況。
（二） 當地房地產市場發(fā)育現狀；近年政府每年出讓及劃撥土
地數量、用途；屬于開發(fā)區(qū)的，調查開發(fā)區(qū)近年招商引資數量，各類
建設用地出讓數量、用途。
（三） 借款人的經營能力、盈利能力和償債能力。
（四） 借款人在金融機構和其他機構的借款余額、還本付息情
況。
（五） 自籌資金比例來源和到位情況。
（六） 土地收購價格是否合理，是否存在價格高估的情況。尤
其是在收購破產企業(yè)產房、土地時是否存在價格高估。
（七） 土地儲備機構資金運作模式及貸款是否可能被挪用于財
政性支出或其它用途。
（八） 當地受讓方繳納土地出讓金的主要付款方式，是否分期
付款，付款期限長短。
（九） 貸款擔保能力。要調查抵押物價值和變現能力，對以未
交清土地出讓金的土地使用權設定抵押的，應調查拍賣所得價款扣除
未繳納的土地出讓金后的價值。
第十六條 效益性調查主要包括以下內容：
（一） 從擬開發(fā)的土地所處地段、城市規(guī)劃、周邊環(huán)境等方面，
與同類地塊的出讓情況相比，預測土地出讓的市場前景。
（二） 根據擬開發(fā)土地的控制性詳細規(guī)劃，結合規(guī)劃用途測算
可出讓土地數量及實現的收益。
（三） 對擬開發(fā)的土地進行成本、收益綜合測算，評估其還本
付息和抗風險能力。
（四） 分析貸款給本行帶來的存款、中間業(yè)務等附帶效益。
第十七條 土地儲備貸款審查與審批按總行審批管理規(guī)定執(zhí)行。
第十八條 借款申請獲批準后，經辦行須在借款人落實各項限制性
條件完成支用審批程序后方可發(fā)放貸款。
第十九條 土地儲備貸款的具體操作見《重慶農村商業(yè)銀行土地儲
備貸款操作規(guī)程》。
第四章 貸后管理
第二十條
貸后管理
第二十條 土地儲備貸款實行“封閉管理、優(yōu)先還貸”。為強化對
土地儲備貸款的管理，經辦行應與借款人簽訂《重慶農村商業(yè)銀行土地
儲備貸款項目管理協(xié)議》（附件 1），同時，借款人須在貸款行開立土地
儲備資金專戶。專戶資金實行收支兩條線管理，借款人應將自有資金、
自籌資金和銀行借款存入專戶。實際用款時，按照有關用途及合同、憑
證，由貸款行逐筆監(jiān)督，確保?？顚Ｓ茫⒔?/span> 《土地儲備貸款收支臺
賬》（附件 2）。貸款資金的支付可采取借款人自主支付或經辦行受借款
人委托受托支付的方式。單筆金額超過項目總投資 5%或超過 500 萬元人
民幣的貸款資金支付，應采用經辦行受托支付方式。
第二十一條 支用審查制度。
（一）單筆支用金額 50 萬元(含)以下，由支行客戶經理簽字確認；
（二）單筆支用金額50-200 萬（含）以上，應由支行客戶經理、公
司業(yè)務部經理簽字確認；
（三）單筆支用金額在 200 萬元以上，由支行客戶經理、公司業(yè)務
部經理及經辦行分管領導審核簽字。
（四）《貸款支用審批表》（附件 3）一式兩份，一份交會計柜臺
作付款通知依據；另一份與支用憑據一起留作檔案管理。
第二十二條 土地出讓收入的管理。土地出讓收入應及時存入專
戶。出讓收入返還專戶的土地開發(fā)成本部分只能用于還貸，不得挪作他
用，不得用于滾動開發(fā)。抵押物的出（轉）讓須經貸款行書面同意，出
（轉）讓收入必須首先用于還貸。土地出讓收入由財政先收后返的，貸
款行應要求并落實同級財政部門和土地行政主管部門在貸款行分別開立
土地有償使用收入財政專戶和土地資金專戶，接受貸款行監(jiān)督。
第二十三條 建立貸款早期預警制度。發(fā)生下列情形之一的，貸款
行應實行預警，并采取停止發(fā)放貸款或提前收回貸款等債權保障措施：
（一） 國家或地方政府關于土地儲備的政策發(fā)生變化，對貸款
可能產生不利影響的。
（二） 地方政府或財政部門通過改變資金運作模式、調整土地
出讓收人分配政策等措施，轉移借款人資金或將貸款挪用于財政性支
出的。
（三） 借款人在近期內出讓的地塊價格水平總體不理想，不能
保證合理利潤的。
（四） 借款人轉移貸款用途的。
（五） 在貸款償還前出（轉）讓或出租本行貸款支持收購、儲
備的土地的國有土地使用權或已抵押給本行的國有土地使用權時，借
款人未事先通知本行的。
（六） 出（轉）讓已抵押給本行的國有土地使用權或轉讓其他
抵押物后，借款人未歸還貸款，又未能提供其他合法、足值的抵押物
的。
（七） 貸款支持收購儲備的土地因規(guī)劃條件改變，無法實現預
期效益的。
（八） 抵押物因政策變化或經批準改變原規(guī)劃條件，不再符合
抵押規(guī)定的，借款人又未能提供其他合法、足值的抵押物的。
（九） 借款人或擔保人涉及訴訟，可能影響貸款安全的。
（十） 貸款抵押物被司法機關或其它有權機關查封、扣押的。
（十一） 其他導致貸款風險增加的情況。
第二十四條 土地儲備貸款的其他貸后管理要求，按照本行《重
慶農村商業(yè)銀行信貸業(yè)務貸后管理辦法》執(zhí)行。
第五章 附則
第二十五條
附則
第二十五條 本辦法由重慶農村商業(yè)銀行負責解釋和修訂。
第二十六條 本辦法自發(fā)布之日起施行。
內外部規(guī)章制度索引
1、
內外部規(guī)章制度索引
1、 外部法律法規(guī) 外部法律法規(guī)
(1) 《中華人民共和國商業(yè)銀行法》（1995 年 5 月 10 日第八屆全
國人民代表大會常務委員會第十三次會議通過 根據 2003 年
12 月 27 日第十屆全國人民代表大會常務委員會第六次會議
《關于修改〈中華人民共和國商業(yè)銀行法〉的決定》修正）
(2) 《中華人民共和國擔保法》（１９９５年６月３０日第八屆全
國人民代表大會常務委員會第十四次會議通過 １９９５年
６月３０日中華人民共和國主席令第五十號公布 自１９９
５年１０月１日起施行）
(3) 《中華人民共和國合同法》（１９９９年３月１５日第九屆全
國人民代表大會第二次會議通過１９９９年３月１５日中華
人民共和國主席令第十五號公布自１９９９年１０月１日起
施行）
(4) 《貸款通則》（中國人民銀行 1996 年 6 月 28 日）
2、 2、 原有制度 原有制度
（1）《重慶農村商業(yè)銀行土地儲備貸款管理辦法》（渝農商行發(fā)
〔2010〕428 號）
3、 3、 相關內控體系文件 相關內控體系文件
(1) 《重慶農村商業(yè)銀行授信業(yè)務基本制度》
(2) 《重慶農村商業(yè)銀行信貸業(yè)務貸后管理辦法》
(3) 《重慶農村商業(yè)銀行土地儲備貸款操作規(guī)程》
附件：
1、《重慶農村商業(yè)銀行土地儲備貸款項目管理協(xié)議》
2、《土地儲備貸款收支臺賬》
3、《貸款支用審批表》